商舖市場 是否已出現結構性問題？ [香港經濟日報] 2026-09-25

近年商舖市場的走勢備受關注。根據政府數據顯示，舖位售價自2018年11月高位累積下調近5成，全港商舖亦不乏空置。此情況是否反映商舖市場已出現結構性問題？未來租金與售價會否繼續下滑？

近日更有投資者召開記者會，指出舖市疲弱或影響民生經濟，並提出多項建議，包括要求銀行放寬商舖按揭及停止向仍能正常還款的借款人追收貸款等。不過，若從更全面角度觀察，舖市的確面對結構性轉變，同時亦出現改善迹象。

市場亦有聲音指銀行向仍能正常供款的舖主追收貸款（Call Loan）。筆者無法得知個別個案的「不良貸款」程度，但金管局去年已向銀行提出另一項指引：在可通融的情況下，即使債務人有短期拖欠還款，銀行亦應盡量協助其渡過難關，以免形成雪球效應，拖累整體經濟。

然而，若個別投資者持有多個舖位，銀行或因擔心過度集中風險而要求減低借貸額，這屬風險管理考量，並非全面性政策。

至於空置率方面，四大購物區的空置率已由雙位數回落至略高於9%，反映遊客區的消費力正逐步恢復，零售活動亦有明顯改善。相反，民生區商舖仍受消費模式轉變影響，如網購普及、外賣平台興起等，使部分傳統零售及餐飲模式面臨壓力，此分化現象正是舖市結構性轉變的核心之一。

零售綫上綫下並存 成新常態

全球零售市場已進入綫上綫下並存的新常態，商舖的功能亦逐漸由純零售轉向體驗式、服務式、品牌展示等用途。近月不少商舖租務及買賣成交顯示，部分企業及實力投資者正因價格調整而重新進場，反映市場正改善，而非全面崩壞。

至於減低商舖買賣印花稅的建議，筆者認為機會不高。原因在於商舖交易佔每月物業登記的比例極低，即使降低印花稅，由於商舖涉及金額較大、投資複雜度高，政策未必能即時帶來明顯效果。

最後，筆者認為金管局與銀行可加強交流商舖按揭的風險數據。住宅按揭每月均有統計，包括「90天拖欠還款」等指標，這些數據多年來一直偏低，使銀行願意積極做住宅按揭。若商舖按揭亦能建立類似的透明數據庫，銀行便能更準確評估風險，從而更合理地制定商舖借貸政策，有助市場健康發展。