商業大額買賣明年料增看好商舖戴德梁行 [香港經濟日報] 2024-12-16

高息下投資市場難免受衝擊，戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄認為，明年息口預計持續回落，大額買賣改善可期，而商業投資範疇上，以商舖相對較值看好。

戴德梁行統計指，高息環境持續，一方面銀行對商業按揭貸款取態審慎，另一方面市場上高回報物業選擇有限，促使整體投資市場成交仍然低走。2024年大額非住宅物業投資市場（截至12月6日）暫錄65宗大額成交，總成交金額較去年全年跌41%至285億元。

高偉雄指出，息口高企是主因，「2022年開始加息，當時投資者或認為息口高不會維持很久，手上尚有資金應付，可是經歷兩年，當息口高企，而租金持續向下，業主亦感吃力。同時間，銀行定期息口高，令投資者寧存放定期而不作投資。」成交金額低，業主面對高息環境下的資金周轉挑戰和高昂利息支出，放售物業時更願意提供折讓，各類型物業價格持續回調，平均每宗成交金額也有所回落。

預計明年再減息 引發資金入市

息口是投資市場關鍵因累，而美國今年兩度減息，高偉雄指，目前息口未及投資者入市水平，「拆息仍在4厘以上，投資成本約6%，買任何物業暫時亦難有如此回報。」他指，「市場預計明年再減約1厘，估計拆息要回落至2厘，才開始引發資金踴躍入市，但相信明年市況仍比今年好。」他預期2025年大額非住宅物業投資總額約升10%至300億元。

從投資者背景上，他指外資基金參與較少，因銀行取態有關，「在港投資的基金多屬增值類型，現市況下融資入市工商物較難，而基金普遍以亞太區作分析，便會走向其他國家尋找機會，例如低息的日本市場。」今年的買家，主要為具資金實力的投資者和自用型，下半年本地資金佔總成交金額接近一半。

投資物業類型方面，2024年以寫字樓物業成交宗數佔比最高，佔全年總成交宗數43%，他指主要因為寫字樓物業的降價幅度尤為明顯，吸引不少自用型買家自置物業來節省未來租金開支，同時亦有部分投資者看好新落成甲廈未來的升值潛力而趁低吸納。其次為佔總成交宗數約三分一為舖位，包括租金收入較為穩定的民生商場和位處旺區的舖位。

商廈續來 冀優化政策助吸內企

高偉雄分析，租金走勢是投資者非常關注，早年工業成投資之選，或多或少受惠於疫情期間出現的需求如網購、凍倉等。如今疫情已過，而出口轉弱，令工廈租金有下行壓力。寫字樓方面，供應多是最大問題，「用家沒有明顯減少，可是供應太多，2025至26年同樣有大量甲廈落成，消化需時。」他表示，希望政府在專才計劃加以優化，以及吸引內地企業來港設業務，既可吸納商廈，亦可提供更多就業機會予留況專才。

商用物業比較上，他相信舖位較值得投資，因核心區舖位租金在通關後已在改善，一簽多行可帶動商舖租金平穩向上。另外，他亦看好民生相關商舖，事實上，近期華潤隆地以逾10億元，向房協購入長沙灣等多項屋苑商場，「民生區商場明顯較多財團留意，畢竟租金收入較穩定，價格可平穩，提供理想回報率。」

今年酒店及服務式住宅成搶手之選，戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄相信，住宅