商業地皮處3阻力 投地態度審慎 [香港經濟日報] 2023-03-02

近半年地價大跌，商業地皮受到3大因素影響，挑戰較住宅地更嚴峻。包括1.商業供應持續高企、2.利息成本上升，以及3.普遍招標地皮規模偏大，令到發展商在競投商業地態度更審慎。

跟住宅供應不同，未來幾年的商業樓面供應明顯增多，按照世邦魏理仕數據指，今明兩年的甲級商廈樓面共達680萬平方呎，若果以每年150萬至160萬平方呎的淨吸納量計算，便要長達4至5年時間消化，還未提及目前仍有不少空置商廈樓面的庫存。

在市場供過於求的情況，商廈市場租金難有大幅回升的動力，發展商需要防守能力，才能夠捱過可能長達數年的商廈寒冬。

商業收租項目 回本期逾10年

同時，息口上升亦增加發展成本，特別不利於長綫收租的商業項目，因住宅透過預售樓花等方法，較快能讓資金回籠，但商業收租項目的回本期普遍達逾10年，當息口較以往上升1至2厘，發展商對租金回報率亦要求亦會提高，在無辦法加租的情況下，惟有壓低成本，令到地價更加低。

最後，由於普遍商業項目規模均大過住宅項目，例如洗衣街地皮總樓面逾150萬平方呎，而早前流標的觀塘裕民坊更達216.6萬平方呎，單是建築成本已經近百億元，發展商出價亦會更為審慎。

對於政府而言，雖然今次洗衣街地皮低價批出，將影響庫房收入，但至少確保了商業樓面供應，達到政策目標；而另一方面，低價批地對市場的衝擊，亦有機會較流標為低。