商廈銀主盤增 造價受壓 [Hong Kong Economic Times] 2022-11-25

投資市況轉弱，個別業主持有工商舖，涉及不同因素，而淪為銀主盤，近期商廈銀主盤稍上升，而造價亦明顯低於市價。

近月逐漸出現商廈全層單位淪為銀主盤，如灣仔資本中心中高層全層，面積約1.57萬平方呎，近日以約2億元成交，項目連同3車位，呎價約1.27萬元。事實上，是次成交呎價遠低於市價。如2021年大廈錄2宗買賣成交，成交呎價約1.9萬元，而最新成交價低去年約3成。

據了解，單位曾由一家天津企業持有，於2014年以2.23億元購入單位自用，惟企業早年傳出財困，今年中淪為銀主盤，最初曾以2.7億元放售，及後降至約2.4億元，最終僅以約2億元售出。

內企美銀全層 5億放盤

商廈銀主盤增，代理指，近日獲銀主委託，放售中環指標甲廈全層單位，涉及美國銀行中心23樓全層，面積約13,800平方呎，現時交吉。因單位屬中高層，可享有開揚景觀，屬優質全層單位。

物業曾由一家內企持有，經營服裝生意，該企業於2018年，即商廈投資高峰期時，以7.018億元購入該層樓面，呎價高見約5萬元，貼近物業呎價最高紀錄。據了解，該企業連租約購入，並部署日後自用，惟最終料因財政問題未有供款，最終淪為銀主盤。據悉，現時物業市值約5億元，已較購入時價格低近3成。

海富中心全層 5年新低價沽

至於海富中心2座中層全層，面積約10,627平方呎，曾由上市公司持有，而物業早前已淪為銀主盤，並由銀主進行放售，物業市值約1.98億元。據了解，原業主於2017年1月以3.18億元購入，呎價高見2.99萬元。事實上，今年8月同廈曾錄全層銀主盤成交，涉及13樓全層，以1.93億元易手，呎價約18,161元，創該廈近5年來的呎價新低紀錄，由湯臣集團（00258）承接。按成交呎價計，已較2017年時低近4成。

除了商廈外，舖位及工廈銀主盤亦有增加，代理行統計顯示，現時市場約有40個工商舖銀主盤放售，包括尖東指標商廈永安廣場單位，亦有同區乙廈等。此外，葵涌、屯門的細碼工廈，亦出現銀主放盤。

分析指，在加息持續下，工商舖投資氣氛轉差，而個別業主購入商廈單位，自用或投資，惟不少因投資失利，或企業經營出現困難等，令持有單位淪為銀主盤。近日有全層商廈銀主單位沽出，而造價遠低於市價。相信在目前投資氣氛未有明顯改善下，銀主盤料增加，而造價往往較市場低，故令整體商廈呎價受壓。