商廈跌價吸客見效價跌量升料持續 [香港經濟日報] 2024-05-31

從5月中美國勞工部公布的通脹數據來看，美國整體消費者物價指數（CPI）從3.5%降至3.4%，核心CPI從3.8%降至3.6%，均呈現輕微下跌趨勢；另外公布的零售銷售數據亦有所降溫，反映出美國4月份零售銷售疲軟，美聯儲之後宣布基準利率繼續維持不變。見到通脹放緩，樂觀人士認為最快9月將迎來第一波降息，另一邊廂，全球經濟仍受到不明朗因素籠罩，正所謂唯一不變是變化，下定論也許為時尚早。

筆者以為，如今息口高企是不爭的事實，手中持有大量非住宅物業的投資者會頗具壓力，導致要沽貨減磅平衡發展，寫字樓方面，因為消化速度不敵供應拉高整體空置率，租金無力向上，業主及發展商紛紛透過下調價格搶租客，令商廈市場租售價向下，傳統甲廈亦不例外，如淪為銀主盤的中環美國銀行中心23樓全層，原業主為如意集團，早前以約2.5億元沽出，每呎售價約18,012元，創該廈近14年呎價新低。

誠然，有人積極沽貨，有人趁低吸納，低價成功加快了實力買家入市步伐，使得商廈市場呈「價跌量升」的趨勢，根據美聯工商舖資料研究部5月發表的《商廈快訊》指出，4月份商廈註冊宗數有65宗，按月升約51.2%，而註冊金額則錄6.21億元，按月增加約14.9%，但分散業權甲廈及乙廈售價則分別按月下跌約2.1%及0.8%。筆者認為，如若前文所述之結構性問題得不到解決，「價跌量升」這一趨勢料會在未來持續。

港股上揚帶動市場氣氛

美國通脹放緩後，美股及港股雙雙齊升，資本市場開始活躍，與此同時，內地政府正考慮減免內地投資者投資港股需要繳納的股息稅，有望吸引更多北水流入港股，帶動市場氣氛。

至於早前市傳個別大型銀行收緊工商物業按揭，更暫停接受樓齡太高的工商舖按揭申請，筆者倒不覺意外，對比住宅物業，銀行向來對非住宅物業取態更為謹慎，撤辣後住宅成交一度火爆，按揭需求可想而知，銀行更會衡量風險擇優而選，不再以量取勝，相信多數投資者早已消化收緊按揭之舉，會提前做好風險管理。