商廈斷崖價 蔓延至東九 [香港經濟日報] 2024-07-05

較早前，中環全層甲廈連錄成交，呎價出現「斷崖式」下挫，而近日更蔓延至空置率最高的東九龍區，防守力更弱下，價格跌幅更驚人。

東九龍商廈近期連環錄震撼市場價成交，先有近兩年才落成的九龍灣富臨中心，錄得特色樓層買賣，樓層是項目中唯一設有私家空中平台，且擁有獨立淋浴洗手間，成交價涉1.6億元，呎價約6,645元，屬物業呎價歷史新低。原業主於2018年一手樓花購入，當時成交價約3.5億元，呎價約1.4萬元，6年勁蝕約1.9億元離場，幅度高達55%。

另一宗同為特色戶，涉及觀塘鴻圖道俊匯中心頂樓兩全層以1.33億元易手，平均呎價6,287元，原業主自用單位10年，勁蝕逾7,300萬元，幅度高達36%。

數宗二手成交 呎價返逾10年前

區內連環錄得數宗二手低價成交，呎價重回十多年前。同時間，一手發展商亦要變陣出擊，觀塘鴻圖道32號全新落成商業大廈泓傲，物業由麒豐資本發展，新近錄得32樓全層連同大廈命名權及外牆廣告位的成交，成交價約4,717萬元，以建築面積約5,360平方呎計算，平均呎價約8,800元。

翻查資料，發展商當年收購連同補地價，成本價每平方呎約1.2萬元，單以該樓層計算，帳面可能是以蝕本價賣樓。

東九龍早年獲政府大力發展，配合起動九龍東政策，打造成CBD 2，吸引大型企業遷往，亦同時吸引財團及發展商於該區興建甲廈。由於核心區租售價高企，東九龍吸引企業搬遷減成本，令該區需求大增。十多年前該區全新甲廈呎價由5,000餘元起開售，及後高峰期一度升至1.3萬至1.4萬元，升幅以倍計。

3年疫情衝擊整體商廈需求，加上遇上供應高峰，整體甲廈租金大幅回調，而在高息環境下，業主開始急售以套現，今年呎價更是跌幅明顯。一個多月前，中環皇后大道中9號、美國銀行中心合共錄得3層買賣，呎價跌至十多年前水平。

中環為商廈市場龍頭，當價格急挫，其他地區定跟隨。東九龍為各區空置率最高，據仲量聯行最新數據，5月份整體甲廈空置率為13.5%，而東九龍空置率升至18.5%，為各區之冠。

5月甲廈空置率 東九18.5%重災

空置樓面最多，物業防守力更弱，而租金亦已明顯下調，售價自然隨之向下。按近期東九龍低價成交，買家多屬用家。事實上，由於租金低迷，甚至單位未必可租出，對收租客來說現階段亦不算吸引。

反觀在用家而言，東九龍呎價跌至6,000餘元，屬買樓面長遠自用好時機，因此價格回調後，出現一定承接力。