商廈市場靜待好消息 企業轉買為租 支撐租務市場 觀望後市刺激樓市新政策 [香港經濟日報] 2023-06-20

《商廈快訊》報告指出，5月甲廈租金錄輕微升幅，按月上升2%。由於目前息口維持高企，借貸及投資成本增加，機構更傾向轉買為租，配合部分企業亦趁機搬遷和升級，可望帶動租務成交繼續上升。

展望後市，雖然香港第一季生產總值錄得擴張，但市場仍然受欠缺勞動人口及創新行業人才、內地經濟疲弱及市場觀望態度等因素影響，未來資金將聚焦在中小單位成交，租務市場表現料向好。報告預料市場將持續關注環球央行加息情況及政府刺激樓市的新政策，從而為商廈市場注入動力。

由今年2月3日起可與內地全面通關，到3月1日撤銷口罩令，我們的生活已陸續復常，經濟活動也慢慢復甦。

回顧過去1年的寫字樓表現，九龍和新界區超過1億元的交易寥寥可數，箇中主要原因是美國聯儲局在2022年3月以來重新走入加息周期，香港銀行雖不是完全跟足，但買家的按揭成本還是追不上租金回報。而且新寫字樓的落成，形成區內寫字樓空置率高企，使租金受壓。此等因素使部分投資者選擇把資金放在定期存款，令投資意慾進一步遞減。

政府在2011年的施政報告提出「起動九龍東」，以發展香港第二個核心商業區，加上2010年實施的工廈活化政策，讓部分工廈業主把他們的工業物業改裝或重建成寫字樓，令九龍區的寫字樓供應在這十數年間如火箭一樣上升。

區內供應 媲美中環核心區

根據起動九龍東辦事處所提供的資料，區內現有及潛在供應分別是320萬及400多萬平方米，規模可媲美現時的中環核心商業區，無奈因疫情影響和內地經濟放緩，寫字樓的需求便像潛艇一樣下沉。加上已研究興建超過十年的九龍東單軌鐵路亦胎死腹中，而兩年前的施政報告再把未來發展重點放在北部都會區，令整個投資風向由東面改為吹往北面，使九龍東寫字樓的投資氣氛更雪上加霜。

雖然如此，筆者仍然覺得九龍東是個好地方。首先上年5月通車的東鐵過海段把香港的鐵路經脈全面打通，由新蒲崗、啟德過海到金鐘也只是20分鐘車程；觀塘到金鐘也只是25分鐘車程，加上屯馬綫再把東西龍脈貫通，由東九龍到新界都能以鐵路接駁。而興建中的中九龍幹綫則會再打通由九龍西高鐵站附近至九龍東的另一條道路經脈，所以九龍東的交通網絡將日趨完善。

甲廈價較高峰期 回落3成

另外，東九龍寫字樓價格也相當吸引，甲級寫字樓的價格已由2018年高峰期平均回落3成，部分的售價已跌破每平方呎1萬元水平，比起疫情前啟德商業地之麵粉價還要低。加上東九龍的寫字樓一般都附有充足車位，方便駕車出入的用家或租客。

所以當北部都會區還需要起碼10多20年才能成形，銀行定期存款也只能做數個月至1年時間，加息周期也接近尾聲，是時候回來九龍東發掘優質低水的物業。