商廈小業主大幅降價 租金續新低 [香港經濟日報] 2022-11-22

整體甲廈空置率仍偏高，租金仍在低位，而散業權商廈單位，業主降價幅度顯著，令租金續創新低。

美聯工商舖資料研究部發表的《商廈快訊》報告指出，10月份寫字樓市場活躍度持續下滑。指標甲廈售價按月挫1%，乙廈價格按月則跌0.7%。不過，甲廈租金及乙廈租金分別按月反彈0.7%及0.3%。報告指出，今年下半年（即7至10月份），50大甲廈買賣成交僅錄14宗，按年跌65%。上月全月50大甲廈買賣只有3宗，數字徘徊於今年甲廈成交量的低位。同時，整體甲廈空置率連續四個月上升，最新達10.2%，亦為近一年以來新高。

美銀中高層呎租33元 13年低

由於空置樓面高達1成，令租金受壓，而散業權商廈租金情況更嚴峻。市場消息指，中環美國銀行中心中高層04至07室及13室租出，單位面積約6,632平方呎，以每月約22萬元租出，平均呎租約33元，據了解，是次成交呎租，不僅為疫情以來新低，更是自2009年後該廈最低呎租水平。翻查資料，對上一宗呎租33元水平，為2009年11月，即金融海嘯翌年，物業高層08室，成交呎租約33元，故是次成交，屬該廈13年來新低。

據了解，原業主為投資者，於2020年斥1.45億元購入，其後曾放售物業，在未獲承接下轉放租。代理指，業主最初叫租每呎約68元，其後不斷降價至54元及45元，直至最近才以每呎約33元租出，減價一半。

至於中環中心，自從早年拆售後，業主放租盤轉多，租金不斷創新低。本年8月，曾由資深投資者蔡志忠拆售的中環中心22樓一單位，面積約2,601平方呎，以每呎約38元租出，低市價約10%；另一宗來自同月同層11室，建築面積約3,184平方呎，以每呎約37元租出，創該甲廈12年以來新低水平。直至近日，中環中心再錄新低價成交，物業中層01室，面積約2,726平方呎，新近以每呎約32元租出，呎租屬13年新低。對上紀錄為2009年11月，21樓全層單位，成交呎租約28元。據悉，是次中層01室單位，業主於2021年以8,924萬元購入，一直交吉至今才租出，按成交價計，單位回報率為1.1厘。

整體指標甲廈呎租均向下，消息指，金鐘力寶中心2座高層06室，面積約1,209平方呎，成交呎租約34元，亦屬低市價水平。據了解，該廈近兩年最低呎租為33元。

分析指，在中港尚未通關下，商廈租務活動偏淡靜，而空置率持續偏高，令商廈租金受壓。當中，散業權商廈業主因涉及不同持貨能力，以及對後市有不同睇法，個別願作出大幅降價吸客，令物業整體租金進一步向下。在中港通關未有新進展下，相信商廈租金續在低位徘徊。