商廈價回調用家主導大市 [香港經濟日報] 2023-11-21

近期用家購商廈個案增加，而日前市場更錄得年內最大額分層商廈成交，買家為用家，反映價格回調後，購樓面自用的情況更多。

日前太古地產 （01972） 宣布，確認與證監會達成協議，以約54億元向證監會出售港島東中心共12層辦公樓，總樓面面積約29.6萬平方呎。太古指港島東中心為集團核心資產，亦是太古坊最高的辦公樓及太古地產總部所在地，目前並無其他計劃出售太古坊物業組合內任何核心資產。

證監會表示，購入鰂魚涌港島東中心有關樓層，作為其永久辦事處，對其現時佔用9個樓層的購置將由2023年12月生效，而額外3個樓層（即42至44樓）的購置，將於2028年或之前完成。

港島東中心 證監會54億購12層

翻查過往資料，證監會早年租用中環長江中心商廈，當時正值商廈租金高峰期，呎租逾百元，為節省成本，該機構於2019年決定轉租鰂魚涌港島東中心，簽下8年租約，租金大約是中環長江中心租約下支出的一半，每年可節省約1.25億元租金。當時證監會亦指，一直希望可以自置辦公室，並預留金額作購置辦公室。

按成交價計，為今年最大額分層商廈買賣成交，亦為今年非住宅最大額物業買賣市場上排第二位，今年最大手成交，為年初九龍灣高銀國際中心全幢，以約56億元易手，新買家為太盟投資（PAG）及新加坡豐樹產業合組財團。至於港島東對上一宗大額商廈買賣，為2020年太古以約98.45億元，沽出太古城中心一座寫字樓全幢，該項目由基滙資本夥拍施羅德基金承接，物業建築面積合共約63萬平方呎，平均每平方呎價約1.56萬元。

資本中心銀主盤 每呎約1萬元沽

至於其他分層商廈方面，近期成交亦有增加，灣仔資本中心14樓全層，以及3樓307及308號2個車位，今年4月淪為銀主盤，早前銀主以市值逾2億元放售，最終以約1.48億元易手，成交呎價約1.02萬元。該層樓面實用率高達約79%，享維港景以及灣仔運動場開揚景觀。該物業現時部分單位用作出租，每月租金收入約18.5萬元，租約期至2025年4月，新買家料為本地上市公司，日後或作自用。

另中環永安集團大廈14樓全層，早前以約3.47億元易手，以面積約15,946平方呎計，呎價約2.18萬元。翻查資料，該層樓面由老牌信興電子集團持有，早於1982年以約5,451萬元購入，持貨41年，帳面賺逾2.92億元，物業升值近5.4倍。

分析指，商廈價格近年已大幅回調，對買家來說已較以往吸引，不過由於處高息年代，商廈回報率現約3至4厘，未必可吸引投資者。相比之下，近期商廈買賣回升，主要由用家入市帶動，包括日前約54億元買賣，亦來自用家入市，預計高息持續下，商廈買賣市場將由用家主導。