哪類物業有超低空置率？ [香港經濟日報] 2022-07-18

上半年大手投資市場表現中規中舉，踏入下半年，息口走勢成為最大變數。而上半年各類物業中，工廈空置率最低，租金升幅最多，勢頭向好下半年料再受資金追捧。

總括上半年大額物業投資市場，因首季本港爆發第5波疫情，令投資市場大受衝擊。據世邦魏理仕數據，2022年第二季共有160億元的大額商業物業轉手，按季上升17.5%。但與去年同期比較，則按年下降42.4%。單論投資氣氛，第二季因疫情緩和，投資者重新審視物業，交投氣氛已轉好。

踏入下半年，投資氣氛是否可維持？單計資金流向，市場資金似乎暫時仍充裕，第二季70億元大手買賣中，31億元來自房地產基金，包括美資、歐資等，表現甚佳。

息口向上 下半年最大憂慮

相信下半年最大憂慮，是預期息口向上。即使本港暫時未加息，市場人士均預期不久便會跟隨。大手投資客人定把加息因素，計算在投資計劃中。

投資工商舖與買住宅角度有少許分別，畢竟工商物業買家，絕大部分為投資者，包括機構投資者、本地家族等，用家入市所佔比例偏少。入市與否，關鍵還是投資價值，沒有逼切性入市。當息口上升，投資成本即上漲，入市前定多加考慮。

投資價值其中一大指標，就是租金回報率。作為準買家，要維持物業回報率，一是業主降價，二是租金上升。工商舖整體價格，已在近兩年出現明顯調整，商廈、舖位等不少物業價格已回調2至3成。據不少業界代理指，近半年業主再明顯減價個案已減少。因此，租金若同步向上，可望抵銷加息影響。

不過，工商物業暫時仍受未通關影響，甲廈、商舖等租金已調整兩年，能否反彈視乎通關後，商業活動恢復進度。就目前形勢來看，香港與內地、甚至海外逐步通關仍是有機會，但全面恢復免檢疫往來，下半年難以出現。商務客、旅客未重返香港，不論甲廈及商舖，租金反彈力度有限，甲廈市場更要面對大量新供應來襲。若預計租金無升幅，同時息口上升，投資者定加審慎。

低空置+租金升 工廈料成焦點

較值得看好範疇，相信工廈又再成為投資之選。去年投資市場工廈買賣表現一枝獨秀，今年情況不變，據世邦魏理仕資料，第二季大手買賣涉70億元，工廈買賣佔44%。為何工廈仍是投資首選？資料顯示，工廈整體空置率偏低，當中倉庫空置率低至1.4%，對比起甲廈11.9%，以及核心區商舖16.5%，相距甚遠。租金表現上，商舖及甲廈上半年租金，分別跌5.9%及1%，而工廈在第5波疫情下，租金仍升4.8%。低空置、租金向上，兩大因素足以支持投資者對工廈信心，在加息等因素下，工廈走勢料相對穩健，將是下半年焦點。