另類單位 另類指標 [香港經濟日報] 2026-04-15

一、二手樓市持續升溫，首季住宅註冊量19,937宗，按年升54.3%，二手放盤量急跌，購買力被迫流入質素較差的單位，例如購買凶宅或凶宅同層的單位，變相成為旺市的另類指標。

樓市續升溫 凶宅同層單位有市

市場消息透露，荃景圍荃灣中心本月暫錄6宗買賣，當中2宗是事故單位同層，個別單位呎價跌穿8,000元關口。例如荃灣中心17座中層C室，實用面積329平方呎，屬於2房間隔，原本叫價270萬元放盤，議價後以263萬元易手，呎價7,993元，較銀行網上估價366萬元低約28%。原業主2013年以約275萬元購入，持貨約13年，帳面蝕讓12萬元。

其次，荃灣中心1座低層C室，實用面積354平方呎，屬於2房間隔，原本叫價288萬元放盤，議價後以280萬元易手，呎價7,910元。原業主2010年以約160萬元購入，持貨約16年，帳面獲利120萬元。同類間隔非事故單位正常月租約1.1萬元，即使買家低市價2成，即月租約8,800元出租，租金回報可達4厘以上。

據了解，樓市撤辣約2年，二手交投急速回升，土地註冊處資料顯示，荃灣中心近2年共錄273宗成交登記，現時屋苑放盤量僅約20個，故購買力流入過去乏人問津的另類盤市場。

事實上，近月市場屢錄類似的另類單位買賣個案，例如中半山君德閣高層事故單位，實用面積705平方呎，屬於3房間隔，早前以1,160萬元易手，呎價約16,453元。同座一個低4層的A室，近日以1,400萬元易手，兩者相差240萬元。

另外，沙田第一城32座低層B室，實用面積451平方呎，3房1廳間隔，叫價500萬元放盤，單位屬於凶宅同層，終以455萬元易手，呎價低見10,089元，亦較銀行對同類單位的估價低約2成。

事實上，所謂的凶宅或凶宅同層單位，在法律上其實並無定義，亦沒有官方統一紀錄，二手買賣最大難關要算按揭借貸問題，因為事故單位二手買賣難度甚大，單位往往要大幅貶值才能出售，故銀行須進行嚴格的風險評估才願意作出借貸決定。

按揭借貸問題 成買賣最大難關

銀行之間評估尺度不同，大部分銀行則會評估事故的接納程度及物業狀況而決定是否接納按揭申請。例如淘大花園E座中層2室，實用面積390平方呎，2011年時爆全港首宗「無屍、無法證、無招認」而入罪的謀殺案，單位去年年底以300萬元售出，呎價約7,692元，較正常單位低市價逾3成。而土地註冊處資料顯示，今年1月中，新買家獲滙豐銀行批出按揭貸款。

事實證明，銀行的借貸取態在另類單位買賣中起主要作用。以上述荃灣中心兩個單位為例，售價263萬及280萬元，對於上車客或投資者也難以一次過全款入市，需要銀行願意提供借貸才能促成交易，而上述兩個單位現時銀行仍有提供即時網上估價服務，即時估價約362萬至366萬元，買家以低估價23%至28%入市，即使銀行會因為凶宅因素稍為收緊按揭條件，對投資者也有一定吸引力。