及時止損 [香港經濟日報] 2025-09-01

最近聽地產業界說，地產商減庫存，劈價差不多劈至谷底，再劈下去，套現根本不夠給銀行還錢，還劈來做甚麽？這令唐榮想起最近看的一本書《勝算》，作者劉潤，他提到：及時止損是打敗困境最好的辦法。

書中指出：內地因為市場信心下挫，有些銀行正面臨「高評高貸」帶來的斷供風險。甚麼叫「高評高貸」？舉個例子，老王因為炒房，賺到了錢。他堅信房價會漲，堅信今年1,000萬元的房子，明年會漲到1,500萬元。一定要買。但因為國家調控，首付要50%，就是500萬元，怎麼辦？找機構把房價估高一點兒，比如1,800萬元。這樣，他50%就能貸出來900萬元。1,000萬元，減去900萬元，他只需100萬元的首付，就能買到房子。這叫「高評高貸」。

不及時止損 失敗一次血本無歸

房價上漲時，老王為自己的小聰明沾沾自喜。如果房價真漲到1,500萬元，他就用100萬元本金，撬動了500萬元的收益。可是萬一在預期的時間沒有漲呢？萬一下跌呢？手上的現金流突然斷了呢？有些地方的房價，真的下跌了；有些地方的商舖，租不出去了。

1,000萬元的房子，跌到了850萬元，老王面臨一個痛苦的抉擇：要不要為一套價值850萬元的房子，償還900萬元的貸款？老王想用槓桿放大收益，最後卻被槓桿擊倒。作者認為，該止損時，不及時止損，即使前面做對了10次，只要最後一次失敗，就可能血本無歸。

地產界人士說，過去有進取發展商，睇個市未來一直向上，入手地皮當刻計得好盡，計兩成甚至十多個百分比利潤，因為預樓價不停升。但當樓價跌3成，穩陣的可能勉強打和，毛利率跌到單位數，進取的，兩成利潤都要被蒸發，甚至蝕本。向銀行借錢發展，大的公司拿到8厘，中小型要雙位數利息，如果拖兩三年，兩成利潤就給利息吃掉。

資金被綁愈久 成本與風險愈高

團結香港基金一份報告就指出，在發展周期之初的施工前階段（發展周期見圖），發展商會因收購土地而產生負現金流，資金被綁定的時間可能會更長。由於發展商會尋求不同渠道進行融資，如銀行按揭、銀團貸款和債券等，因此融資成本往往在項目第一天開始就會產生。

到了施工階段，發展商會繼續產生負現金流，其中最直接的體現就是建築成本和專業費用，到了發展周期後期的施工後階段，發展商才會開始產生正現金流。根據《香港財務報告準則》第15號，只有在買家正式接管物業後，即「收樓」後，發展中物業的預售樓花收益才能入賬。

換言之，利率上升和高建築成本，會增加負現金流，而積壓餘貨則會減少正現金流。發展周期愈長，發展商資金被綁住的時間就會愈長，並會因此產生更高融資成本和發展風險。