原來呢區升最多 [香港經濟日報] 2022-06-29

回歸25年，昨日有地產代理統計，根據全港18區計算，原來升幅最高是油尖旺，達到2.35倍，整片西九龍區填海發展，單單計算九龍站多個豪宅盤，在1997年後陸續開賣、入伙轉售，已大幅抬高同區平均價格。

油尖旺稱冠 沙田升最少

根據中原地產大數據資料，全港18區，過去25年樓價升幅由69%至2.35倍，最少升幅區域為沙田區，而升幅最多區域的冠、亞、季軍，分別是油尖旺區、九龍城區及元朗區，3區於過去25年均有大型屋苑及基建落成，油尖旺有九龍站及高鐵，還有區內奧運站南昌站多個大型屋苑落成；九龍城新增了啟德新發展區、而元朗區大型屋苑的發展已擴展至錦上路，25年內西鐵綫落成，更可直通九龍。

中原地產估計，由上述18區過去25年數據可見，新基建、新屋苑的落成，絕對有助區內樓價及成交量，數據預示下個25年的樓價升勢，將聚焦於大力發展的新界北都會區，及明日大嶼。

翻查資料，由永泰等發展的漾日居，是整個九龍站首推的新盤，首期在1999年5月中開售，當時發展商率先透過內部認購售出逾200伙，當年是還有內部認購的年代，及後安排公開發售，由於經歷金融風暴、股市打大鱷等動盪，發展商以低市價，首批32伙平均呎價5,678元，低同區二手，並收1,112票，超購33倍。

發展商多番加推，所以20多年前都是先量後價，搶了買家吸引力，不斷加推，首日推出405伙，吸引逾千名準買家到場，即日售出9成，約達365伙，平均每伙售價約800萬元。再看看土地註冊處成交，今年5月漾日居一宗交易平均呎價達29,024元、6月另一宗呎價亦達26,325元，以6月價計算，樓價是當年的首批平均呎價的2.6倍。

中原報告亦提到，今年是香港回歸祖國25周年，過去25年香港樓價與香港同歷高低起跌，97年的金融風暴、03年沙士、08年雷曼事件導致各國量寬救市、至19年的社會運動、2020年至今的新冠肺炎，都直接影響了香港樓價升跌。

總結過去25年，中原城市指數CCL由97年7月的100點，曾跌至03年5月最低的31.34點，至最高2021年9月的185.62點，高低波幅高達5倍，CCL 4月最新報178.34，25年來香港二手樓價升78%。

樓價成交量 歷高低起跌

成交量方面，97年炒風盛行，當年全年一二手私人住宅單月成交量達153,955宗，過去歷任特首為了遏抑需求，多次推出樓市「辣招」，去年全年一二手私人住宅登記量已萎縮至69,397宗，較97年減少55%。