博收租回報 [香港經濟日報] 2025-01-23

住宅市場連續兩年「租升價跌」，近日個案，亦有投資者將原本定期的款項轉投物業市場，「買層樓收租」會不會是今年選項？如果在樓價趨穩的前提下，答案是肯定的。

收租回報勝定存 吸投資客入市

最近有東涌投資客，見租金持續上升，樓價亦已回到低位，買樓收租回報優於定存利息，於是將資金轉買磚頭。斥資526.8萬元購入映灣園高層山景2房戶，參考同屋苑市值月租約1.8萬元，初步計算可享租金回報率4.1厘，較銀行大額定期存款利率約3厘左右為高。

事實上，住宅市場連續兩年呈租金升、樓價跌局面，美聯「租金走勢圖」去年12月較2022年12月的兩年間累升約12.3%；反觀，同期「美聯樓價指數」卻下跌約12.3%；由於兩者走勢背馳，推高租金回報率向上。若以10大屋苑計算，過去兩年租金回報率全綫顯著上升（見表）。

附表顯示，2022年12月，10大屋苑租金回報率介乎約2.6至3.4厘；至2024年12月已全面升至約3.5至4.2厘。而上月10大屋苑中，更有3個屋苑的租金回報率超過4厘，包括最高的美孚新邨及沙田第一城，同錄約4.2厘；黃埔花園則以約4.1厘排第3位。正因為數據支持，加上去年撤辣、放寬樓按等政策，再配合減息周期啟動，的確吸引長綫投資者入市。

不過入市前要先計算清楚，買樓雜項使費是一個重大開支，除樓價外，尚有按揭利息、律師費、印花稅、經紀佣金等。

買樓雜費開支大 實收回報較低

以下是一個買物業收租的例子，以市區港鐵站沿綫私樓2房單位為例，投資者以650萬元全數購入，從價印花稅需要18.5萬元、代理佣金約6.5萬元、律師費約3,000至5,000元、水電煤按金等雜項開支約1萬元，起始投資總額約676.5萬元，按市值租金約1.7萬元，全包宴要扣除管理費、差餉等支出，實收約1.5萬元，該名投資者實收回報率只有約2.7厘，而非帳面計算的3.1厘。

然而樓價若在1年後跌約1成，該投資者選擇止蝕離場，以585萬元沽出單位，1年的租金收入實在難以彌補樓價損失。

不過，投資者亦可選擇繼續持有物業等待樓價反彈，或者持續累積收租以抵消樓價虧損幅度。故此，對買樓收租的投資者而言，入市和賣出時機，租金回報率同樣重要。

定期存款或買樓收租，各有利弊，前者雖然風險極低，但不能為資產增值；反之，如果是樓市「好友」，相信香港樓市日後將會反彈，今時今日樓價相對「低水」，部分投資者已視為入市良機。