升跌去到邊個位？ [香港經濟日報] 2026-01-07

有外資證券行預測，本港住宅樓市今年反彈至少10%。

以差餉物業估價署最新數據顯示，2025年11月私樓樓價指數為297.3點，升1成指數將見327點，距離2021年9月樓價歷史高位398.1點，尚有22%左右的差距。

昨日《經濟日報》網站報道，香港樓市逐步回暖，去年樓價上升5%。摩根士丹利表示，本港樓市將進入上行周期，其中，住宅樓價已於去年見底，今年將反彈至少10%，明年料進一步上揚。

大摩料今年住宅樓價 反彈至少10%

看看幾個要留意的價位水平：

樓價低位在2025年3月出現為284.9點，距離上述的歷史高位大約下跌28.4%，截至去年11月，樓價已回升約4.3%；

2025年3月284.9點低位，代表樓價大概回落至2015年初，亦即10年前水平；

至於外資行預測今年升1成的327點，樓價大概處於2017年3、4月的價位。

預測指出，美國聯儲局於過去18個月累計減息175點子，令買樓回報轉正，大量新移民亦令本港人口回復正增長，而強勁的股市表現亦有助改善市場情緒，但關鍵是政府取消所有額外印花稅。

大摩稱，發展商賣樓情況優於預期，庫存水平正在下降，加上未來數年供應有限，股市上升帶來的財富效應亦成為額外推動力，同時過去9個月，月均成交一直高於5,000宗，故在強勁的租賃趨勢及內地專才與學生持續湧入下，住宅樓價將逐步復甦，住宅租金今年將再升5%。差估署私樓租金指數最新去年11月報200.7點，已經連續兩個月創歷史新高，現水平再升半成，指數大概達206.7點左右。不過，要留意，如果樓價上升力度大於租金，或會影響出租回報率。

私樓租金指數 連續兩個月創新高

寫字樓方面，受惠於新股IPO市場轉趨活躍，股市成交暢旺，中環寫字樓在追求質素至上的趨勢下，終端用戶需求持續回升，預期今年中環寫字樓租金上升3%。整體寫字樓方面，雖然基本面有改善迹象，出租率趨穩，租金仍跌3%，惟下跌速度放緩。該行預期，截至今年底，寫字樓空置率將維持約15%。

以甲級寫字樓為例，最新2025年10月租金指數為205.9點，如上升3%，大約升至212點水平，其實只是扭轉跌勢及回到2025年初水平。至於整體仍跌，若仍跌3%，同樣以去年10月整體私人寫字樓租金208.7點計算，大約跌至202點，大概是2013年下半年的租金水平。

零售銷售方面，大摩認為，由於內地旅客訪港數目增加，今年本港零售銷售料升3%，但該行擔心市道會受到網上零售銷售及深圳廉價服務及產品的衝擊，北上消費亦是另一關注點，再加上失業率上升，消費行為出現結構性改變，即使有美元走弱及股市帶來的正面效應，亦無助於刺激消費，故預期今年零售租金仍跌3%。同樣以2025年10月零售樓宇租金指數計算，154.3點跌3%，將見150點左右，大約是2012年上半年水平。