千祈唔好以為佢蝕讓 [香港經濟日報] 2026-04-28

新世界 （00017） 旗下北角皇都（前皇都戲院重建），日前錄得一宗罕見的樓花摸貨個案，惟單位持貨1年帳面僅升2.8%，投資者要靠現金回贈才能賺錢離場。事實上，這種靠現金回贈才賺錢的個案十分普遍。

業主沽樓 靠現金回贈才賺錢

成交單位為皇都高層A1室，實用面積1,079平方呎，原業主去年1月以3,560.7萬元購入，上月底以摸貨形式轉售，成交價3,663.2萬元，持貨約14個月，帳面獲利102.5萬元，期內升值2.8%，若扣除買家入市時的釐印費約155.7萬元，出現明賺暗蝕的情況。

不過，翻查成交紀錄冊，原業主去年入市時選用「建築期付款方案」，發展商設提早成交現金回贈優惠，若買家在480天內繳付樓價，可獲3%現金回贈，即約106.8萬元。換言之，原業主實質獲利約50餘萬元離場。

其次，日出康城凱柏峰2A座低層E室，實用面積353平方呎，屬於1房間隔，內地客於2025年9月初以536.8萬元購入，持貨約3個月便以533萬元易手，呎價15,099元，帳面蝕讓3.8萬元，若連代理佣金等雜項支出，估計損手約9萬元，大約相等於樓價1.7%。

不過，根據一手成交紀錄冊顯示，內地客當時選用180日成交方案入市，發展商當日提供「提前成交優惠」現金回贈優惠：簽署臨時買賣合約的日期後90日內提前成交，回贈成交金額6%；若91至150日內提前交易回贈成交金額5%；151至180日內回贈成交金額4%。

按該名內地客簽署臨約日期（去年8月29日）計，現時賣樓有機會趕及領取4%至5%現金回贈。換言之，該宗二手交易帳面蝕讓1.7%，若連提前交易的現金回贈計，實質是賺錢離場。

上述2宗個案，現金回贈涉及樓價4%至5%之間，對於市場不會構成太大衝擊，但是個別極特殊個案，現金回贈則成困擾市場的不利因素。

例如海茵莊園2座高層C12室，實用面積298平方呎，屬於1房間隔，投資者去年10月中以564萬元購入，呎價18,930元；至今年3月初以466.6萬元易手，持貨約5個月，帳面蝕讓97.4萬元，期內大幅貶值17%。

該名投資者於3、4月間連續沽出約10個海茵莊園，全部大幅蝕讓17%，但同時該投資者2至4月連續吸納12個將軍澳區二手單位，究竟投資者是睇淡還是睇好？

有熟悉該投資者的地產代理坦言，該名投資者入市海茵莊園時，發展商提供大筆現金回贈，90天內繳清樓價回贈8%，91至240天完成交易回贈4%，241至360天內完成交易回贈2%。按上述2座高層C12室為例，投資者剛好趕及領取4%現金回贈；其次，發展商以超高佣金（樓價17%）刺激代理促銷，估計回贈予投資者的佣金達樓價15%，換言之，該名投資者即使大幅蝕讓17%，仍有利可圖。

另一方面，市場不乏這類極端個案，例如長沙灣睿峰西翼高層A室，實用面積447平方呎，屬於2房間隔，原本叫價790萬元放售，上周減價至773萬元售出。原業主2024年2月以1,430萬元購入，持貨2年餘帳面大幅蝕讓657萬元，期內大幅貶值46%。

眾所周知原本由恒大地產發展的睿峰，在恒大資金鏈斷裂後，轉由託管人促銷，當時提供高達樓價44%現金回贈，再加4.5%高佣促銷。事件更引起銷監局關注，曾向買家發信就「有關睿峰佣金回贈事宜」進行調查。

近月二手短炒 獲利個案急增

由於不少樓盤均設有提早成交便有現金回贈的優惠，不少投資者為賺取回贈，加速沽貨決定，故近月二手短炒獲利個案急增。美聯物業一項研究報告指出，今年首季短綫轉售（持貨年期1年或以下）共錄得512宗註冊登記，當中有443宗短炒獲利，無論短綫轉售宗數或帳面獲利宗數，均已連續8個季度上升，並持續齊創撤辣後新高。