加息續來供應增 減辣可否扭轉跌勢？ [香港經濟日報] 2022-10-17

施政報告公布在即，整體一、二手市場觀望氣氛均相當濃厚，但客觀而言，香港樓市面對加息、供求因素的結構改變，即使「減辣」亦只能減慢樓價跌勢，不會改變大方向。

市場對新一份施政報告最大憧憬莫過於「減辣」，最多市場傳聞的是，為專才減買家印花稅，希望「減辣」能夠提振一下近期樓市跌勢，甚至扭轉跌勢。過去幾年政府推出眾多需求管理措施、「辣招」，在跌市時候推出自然能釋放出一部分被遏抑的購買力，但要在加息、需求萎縮的供求因素影響下，完全扭轉樓價走勢卻不樂觀。

首先是加息因素，長達逾10年的極端低息環境，造就買樓成為最理想長綫投資，但現時利息上升不但增加業主供樓壓力，存款利息上升甚至勝過買樓租金回報率，均影響到一部分投資需求，正是額外印花稅、15%新從價印花稅希望遏抑的投資需求。

房屋供應邁「收成期」

同時，市場預期美國今輪加息又急又狠，未來一年持續加息的步伐，幾乎每隔兩三個月就衍生出利淡因素影響樓市，反覆出現將會抵銷了「減辣」因素。

更重要的是供求結構正在改變，過去兩屆特首任期，房屋供應正在增加，但仍然未追上新增需求，導致在「辣招」下樓價仍然上升，但更多新界新市鎮在未來5年進入「收成期」，房屋供應正在增加，而需求卻正在萎縮，令今次樓市調整相對過去數年明顯，某程度為政府調整各項樓市辣招的契機。