加息影響 第三季投資市場未見活躍 [香港經濟日報] 2022-10-18

受加息影響，整體投資物業市場表現未見活躍，而成交數字主要倚靠數宗數十億元大額買賣支撑。

高力數據顯示，2022年第三季度的投資氣氛繼續受美聯儲加息影響，僅錄得26宗大手交易。盡管市場出現一些大額成交及更多接管資產，但整體成交宗數仍按季跌16%，按年則跌49%。

大額買賣金額上，主要因市場錄得數字巨額成交，其中九龍灣高銀國際金融中心全幢，以約70億元易手。此外，新世界出售長沙灣永康街商廈項目51%業權，涉資30.788億元，總樓面約274,547平方呎的，新買家為新加坡基金Ares SSG。

至於市場上最大額買賣，為長實旗下21 BORRETT ROAD，獲新加坡基金以約208億元購入。

高力指，市場對凍倉及數據中心的需求殷切，令工業物業於2022年成為投資者的寵兒，但第三季度亦僅錄得26億元的總成交價，按季下挫73%。

檢疫措施放寬 商舖更具吸引力

另世邦魏理仕指，第三季度商業地產投資額達按季增長5.7%至181億元（只計算交易額超過7,700萬之物業，不包括淨地或關聯交易）。本季度僅登記了20宗交易，少於去年第二季度總數的一半。交易量與2019年第四季度至2020年第三季度的低位持平。該行指，年初至今的投資額達486億元，僅為去年全年總額的60%。

高力香港資本市場及投資服務主管翟聰認為，第三季加息初期令買賣非常淡靜，直至最近基金並重投市場，他指外資基金會把加息風險計算在內，故要求回報率近4厘。後市走勢上，隨着檢疫措施逐步放寬，商舖資產對投資者更具吸引力，民生商場可以提供穩定的收入來源，而當關口重開時，核心區一綫街舖則會有強勁的升值潛力。同時，工業資產將繼續備受機構投資者的青睞。

隨着市場逐漸消化加息消息，加上酒店隔離結束，此兩項因素將吸引外國投資者重新物色物業，預測2022年整體成交量按年增長15%。

至於世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示，由於加息周期開始，投資需求在第三季度減弱。雖然房地產基金的投資意慾不減，但本地投資者變得愈來愈謹慎。隨着跨境旅遊恢復，香港的營商氣氛及經濟增長前景將有所改善，但中國內地邊境長期關閉及人民幣兌美元/港元貶值，將為中國投資者需求復甦帶來挑戰。第四季投資量可能會維持普遍低位。

若果明年中國內地跨境旅遊恢復，預計2023年投資勢頭將明顯回升。他分析，加息將令投資者審慎，惟物業價格過去已累積一定跌幅，因此仍有基金、本地投資者趁機入市。物業類型上，他料隨着旅客陸續重臨，酒店入住率勢改善，故具投資價值。