加「封頂息」筍盤增 二手價跌量升？ [香港經濟日報] 2023-09-11

在大型銀行宣布將調升拆息按揭（H按）「封頂息」後，小業主持貨信心有轉弱迹象，放盤單位將進一步減價求售，將有助釋出購買力，料短期內帶動二手交投回升。

採H按佔多數 加重供樓負擔

滙豐 （00005） 近日通知，將新造H按「封頂息」大幅加0.5厘，實際按息將突破4厘水平。目前H按封頂為P減2.25厘，以該行P為5.875厘計算，實際按息為3.625厘，在調升「封頂息」0.5厘後，實際按息升至約4.125厘。

由於現時買家採用H按仍佔大多數，故大型銀行調升H按「封頂息」，無疑加重供樓人士負擔。舉例以每500萬元貸款、還款期30年計算，現時每月供款約22,803元，調升「封頂息」後將增至24,233元，每月供樓開支增加1,430元，增幅約6%。

年底前，美國聯儲局將會再進行3次議息會議，最近1次為本港時間下周四（21日）凌晨，另外兩次分別於11月及12月舉行。雖然市場普遍預料，聯儲局在下周又會像6月一樣暫停加息，惟近日儲局官員續發表偏鷹言論，認為9月按兵不動暫停加息可能是適當的，但暗示利率可能仍需要進一步上升，才能使通脹回落至2%的目標水平。

業主持貨信心弱 擴議價空間

在按息仍有機會向上，又或在高位維持下，供樓負擔趨升，小業主持貨信心亦會進一步轉弱。以市區上車盤牛頭角得寶花園一個253平方呎1房戶為例，今年3月放盤叫價430萬元，輾轉經過多次減價後，終於在半年後以300萬元易手，前後減價130萬元，減幅達3成，小業主更要蝕64萬元離場。

在市場缺乏利好因素下，小業主願意擴大議價空間，在「筍盤」增加下，可釋出購買力，短期內二手市場或出現量升價跌現象。