剛需主導 購買力豐盈 [香港經濟日報] 2022-05-16

隨着第5波疫情日漸緩和，發展商快馬加鞭推售新盤，各區新盤「百花齊放」，絕對「旺丁又旺財」。據市場統計，4月份一手錄逾千宗，已超過今年首季的成交量，反映交投彈升的勁度。相信5月份發展商將保持一手推盤步伐，短期交投氣氛將維持熱鬧，假若多個大型新盤可趕及月內推售，全月一手交投更有望錄得約2,000伙，按月再大幅上升。

二手方面，新盤「大軍壓境」，難免搶走不少客源與資金，但二手交投依然維持不俗水平。據美聯物業分行統計，全港35個大型屋苑於5月2日至8日的一周，合共錄得75宗成交，較上周的84宗跌約10.7%。樓價方面，「美聯樓價指數」最新報168.44點，按周升約0.5%，連升5周，本年迄今跌幅已收窄至約1.8%，反映樓價已漸趨穩定。

在疫情影響下，近月樓市由用家主導，來自內地或海外的投資者與買家買少見少。稅務局數據顯示，今年4月涉及3項辣招稅（DSD、SSD和BSD）的稅款金額僅約4.22億元，屬2014年7月有紀錄以來最少，一定程度上反映目前樓市屬「剛需主導」，入市的主要為用家，相信投資者一旦再投市場，會帶來新的購買力。

換樓鏈啟動 4月二手3730宗

筆者對樓市對後市相當樂觀，因為疫情令本地抑壓的剛需，爆發起來絕不容小覤，而且「波叔Plan」對樓市的效應正逐步浮現。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，4月份二手住宅註冊量錄3,730宗，當中逾1,000萬至2,000萬元宗數錄614宗，佔整體二手住宅註冊量約16.5%，續創紀錄新高，估計換樓鏈啟動對樓市的利好效應絕不止於此。

此外，正如筆者於早前專欄所述，東鐵過海段通車將對各鐵路沿線地區樓價帶來提振作用，正如去年6月屯馬綫通車，以及多年前港鐵西港島綫通車後，鄰近屋苑迅即成為搶手貨，樓價應聲水漲船高，在「前車之鑑」下，預期今次通車將同樣對鐵路沿綫屋苑帶來正面刺激，成為樓市進一步回勇的催化劑。

最後，隨着政府逐漸放寬社交距離措施，又放寬非港人入境限制及航班熔斷機制等，相信香港經濟即將慢慢重拾正軌。

加上香港政府新班子上場在即，鑑於疫情下中港「封關」已逾2年，未來恢復通關只是時間問題，其實現時不少內地購買力仍未回流香港樓市，只要北水重臨，將為本港樓市帶來嶄新購買力與另一波上升動力。