利淡因素衝擊 筍價入市良機 [香港經濟日報] 2022-09-13

踏入9月份，又適逢中秋節，筆者在此祝各位讀者月盈人團圓，佳節慶豐收。下半年樓市利淡因素充斥，雖然一手新盤延續上月旺勢，氣氛持續熾熱，不過受到加息、疫情、外圍市況不穩、加上新盤以貼市價開賣等因素影響，令二手市場回軟，樓價持續整固。

根據差餉物業估價署數據顯示，7月份私人住宅售價指數報376.1點，創下近兩年半以來新低，按月跌1.65%，亦是繼今年2月跌1.48%後，創5個月以來的最大跌幅。若以今年首7個月計算，今年樓價指數累跌4.52%，與去年9月份398.1點的歷史新高計算，截至今年首7個月更累跌5.53%。

樓價下調，多個區份的呎價亦有所回落，據土地註冊處資料顯示，若將全港劃分為130分區分析，以青衣區的平均實用呎價按月下跌7.4%，跌幅最多，其次是馬鞍山，按月亦跌約4.5%，至於康城及屯門市中心2區則分別按月跌約3.4%及約3%，而將軍澳市中心、元朗市中心及天水圍3區亦錄介乎約0.2%至1.4%按月跌幅。

購買力回流 中價樓受惠

二手呎價回落，反映業主讓步願意減價，促使購買力回流，特別是受惠「茂波plan」的中價物業市場，交投仍然靠穩，據土地註冊處資料顯示，8月逾1,000萬元二手住宅錄449宗註冊，較7月份的435宗上升3.2%。當中以錄得16宗逾1,000萬元二手住宅的太古城榮登榜首，而海之戀以11宗逾1,000萬元二手住宅排第二，海怡半島以8宗逾1,000萬元二手住宅註冊排第三。

隨着美國加息周期啟動，本港四大銀行亦相繼上調Ｈ按，並全數加「封頂息」，令樓市觀望氣氛漸濃。對於本港加息，市場普遍已有心理準備，不過威力未現，亦難免對準買家構成心理壓力，有部分二手業主選擇擴闊議價空間吸客，市場陸續出現減價成交，為樓市轉勢揭開序幕。雖然部分業主願意擴闊議價空間，不過市場亦憧憬10月施政報告或推新房策支持樓市，故整體樓價調整幅度有限，與準買家的預期出現落差，令二手買賣雙方呈拉鋸，樓價反彈乏力。

至於一手方面，疫情無阻新盤開售步伐，發展商普遍以「貼市價」策略出擊，加上部分發展商為貨尾單位重新定價，以折讓價重新推售，並配合代理推出不同的置業優惠，重新吸引市場注視，相信9月份一手成交量仍可達1,500宗水平。