利好因素比利淡多 [香港經濟日報] 2025-02-26

香港股市在不夠兩個月時間內上升了超過4,000點，為何仍有這麼多人看淡樓市前景？筆者嘗試作出一些分析。

首先，看淡樓市的人認為未來房屋供應太多，市場買家承接乏力，又提到港府去年初才撤辣為時已晚。筆者認為今年新樓供應的確很充裕，不過地產商去庫存的速度非常快，因為外來的資金愈來愈龐大，預計今年新樓可賣掉18,000伙左右，到了年底具實力的地產商會開始惜售，定價就會略為提高。

其次，根據報道香港11家中小型地產商之中，有8家負債比率高達81%，市場憂慮地產商因財困而大幅「劈價」賣樓。筆者認為地產商財困與樓價下跌並不一定成正比，就像國內民營房地產處境更為惡劣，10家公司有9家負債比率高達100%或以上，有的甚至已將地產項目停工停產，但目前內地各大城市的房價卻已經止跌回穩。

股市與樓市是「孖公仔」

第三，淡友覺得國內「放水」和股市上漲，與香港樓市無關，反而地緣政治因素更影響樓市。筆者的看法是股市與樓市某種程度上是「孖公仔」，只是股市通常即時會有反應，而號稱不動產的樓市反應比較慢；不過股市上升市場資金比較寬鬆，便會有部分熱錢流入樓市，對樓市當然利多於弊。

第四，利率高企對商業物業造成的衝擊非常嚴重，由於商業貸款利率比住宅高出2釐，這個市場的某些客戶面對前所未有的還款壓力。不過，筆者的看法並沒有那麼悲觀，今年還會有至少兩次減息機會，住宅市場沒有問題；至於商業方面，只要守住陣地，利率同樣會大幅下調，下半年會看到曙光，這個是筆者與坊間不同的看法。

最後，筆者想說的幾點是：DeepSeek的出現，改變了人工智能（AI）的世界觀，東方大國有許多尖端科技不容小覷；蘋果選擇與阿里合作，代表中國龐大市場的吸引力，中美雙方本來就「我中有你、你中有我」，真誠合作才是人類文明的進步。國家前所未有的10萬億元人民幣國債，穩住了樓市更撑起了股市，其真正的威力還會進一步展現出來；習近平總書記親自會見民營企業家，帶出來的信息是國家大力支持民營企業未來的發展，從中亦代表歡迎外商進一步拓展中國市場。