利好利淡交織樓市仍存變數 [香港經濟日報] 2025-01-07

樓市經歷連續3年下跌，展望2025年，雖然預測減息持續、供平過租重臨利好樓市，高才通等政策亦帶來更多市場需求；不過新盤庫存仍然高企，加上特朗普上任後增加中美關係不確定性，均為樓市增添暗湧。

過去3年本港樓市調整，受到結構性因素影響，包括移民潮減少樓市居住需求，而高息環境同時削弱市場投資需求，但今年情況開始有所轉變，包括減息周期到臨，以及更多內地專才來港定居及置業。

供平過租+高才通 助穩樓價

在息口方面，雖然去年9月開始進入減息周期，不過初期市場反應較為溫和，但隨着連續多次減息，疊加效應呈現，特別是現時按揭息率普遍為3.5厘，市場預期美國有機會減息0.5厘，而香港按揭亦有機會至少降低0.25厘，屆時利率成本有機會出現低於租金回報率，再次吸引投資者入市。

同時，隨着息口回調，樓市「供平過租」情況亦會更為明顯，刺激用家轉租為買入市。而市場另一批購買力則為內地客需求，政府引入人才政策，截至去年10月已經有13萬宗申請獲批，以及7.5萬人才以及7.5萬受養人到港，預計會補填過去幾年因為移民潮消失的居住需求，特別是隨着去年政府撤辣，以及專才來港經過1至2年時間熟悉環境後，開始轉租為買考慮入市。

不過，新盤庫存高企因素仍然困擾樓市，預計今年可推售新盤達3.6萬伙，包括不少已屆或將屆現樓的樓盤，發展商為求加快賣樓套現，定價務求貼市。在發展商割價讓利，新盤平賣影響之下，二手市場亦陷入捱打，樓價上升動力受限制。

特朗普再次上任美國總統，亦成為樓市暗湧，其狂人作風，選舉期間揚言再次展開貿易戰，在特朗普首次任期的中美貿易戰，便曾經導致香港樓市在2018年從高位下跌9%。特朗普最終政策未明，但仍然成為今年樓市一大不明朗因素。