再放寬首置按揭 非最佳良方 [星島日報] 2023-06-16

美國聯儲局將於下周進行議息，市場憧憬加息周期即將進入尾聲，為市場帶來正面消息。近日財政司司長陳茂波提及暫時無意調整樓市「辣招」，但在可行的情況下，考慮進一步放寬首置人士按揭貸款限制，釋除市民入市疑慮。筆者認為，本港樓價雖然去年已稍為調整，不過置業門檻仍高，因此單純放寬首置按揭無助減輕市民上車負擔，非助市民置業的最佳良方，建議政府認真審視市民置業需求，制定貼地的政策，給予市場實際的回應。

而事實上，自2019年底起，政府已兩度放寬首置人士的按揭成數，期間的確令不少首置人士受惠，一度促進中小型單位的交投。不過現時在香港上車換樓置業，普遍動輒近千萬元，非一般市民可以負擔，因此再進一步放寬首置按揭，對於市民入市的誘因，特別是年輕一輩的置業人生，作用更加有限，無助推動置業階層最核心的上車動力，莫說要再進一步活化樓市的換樓鍊。據土地註冊處及香港置業資料研究部數字顯示，2011至2022年平均每年的二手住宅註冊量只有約49326宗，不足5萬宗，對比1999年至2010年平均每年的75.886宗二手住宅註冊量，減少近3成半，數字反映樓市成交與正常水平相比，存在明顯差距。

事實上，有部分的樓市「辣招」已實施十多年，加上受疫情打擊，本港樓市已由高位回落。隨着未來房屋供應逐步增加，而且在炒賣情況幾乎絕迹的情況下，「辣招」早已不合時宜。「辣招」不但阻礙了樓市的發展，亦鎖死不少盤源，窒礙市場換樓鏈的流動，還大大影響政府的稅收；同時，受疫情影響，有部分業主因資金周轉問題，未能及時賣樓套現。以上因素已阻礙本港經濟發展，因此政府必須重新考慮減辣或撤辣。

筆者認為，本港樓市的炒賣風氣近乎絕迹，現時市場上以用家為主。政府理應由置業人士的角度出發，再調整合適的房策，方為上策。政府除了進一步放寬首置按揭的門檻外，亦可以考慮放置業人士的壓力測試；另外，現時二手市場受壓，「辣招」阻礙二手盤源的流動性，影響換樓鏈的流動。筆者建議政府撤銷額外印花稅（SSD）的禁售期限制，釋放更多二手供應，讓更多上車客受惠，加快物業市場流轉，提升整體流通率至正常水平，此舉有利本港的樓市發展，令樓市注入新一波的動力。