全面撤辣新盤暢銷後市又如何？ [香港經濟日報] 2024-03-06

新一份《財政預算案》正式出爐，這是近年來最有驚喜的一份預算案，其中的焦點關於實施近14年的樓市調控措施（樓市辣招），終於宣布全部撤銷。雖然全撤辣招是香港主流民意，但還是令外界意想不到，因為通常政府如何制定政策，是不會也不肯受坊間左右的。

正如筆者預期一樣，全面撤銷辣招立即使成交量大幅增加，不過發展商是低價促銷。長沙灣新盤首日138個單位雖然全數沽清，但是細心留意一下，表面價格最高的單位呎價僅逾18,000元。筆者相信短期內發展商仍然不會大幅提價賣樓，因為市場上還有不少銀主盤和急着出手的二手樓在放盤，樓價方面仍會受到一定壓制。

中小企嚴峻 繼續薄利多銷

本欄經常強調，恢復樓股市場正常交投，主要是要重振相關的產業鏈。過去幾年樓市表面上下跌了24%，其實已經受到重創。我們以整體平均下跌24%作基準，假如大部分單位跌價為10%至20%，那麼其餘單位的市值跌幅便有可能達到40%，大家想想，這些樓價跌幅高達4成的小業主，他們的身家大縮水，相信多數人都將物業抵押給銀行，他們現在所面臨的困境會如何？

因此，我們看到了這些身為中小企業的小業主今天有多困難。幸好這次港府全面撤辣，讓需要賣樓套現還債的小業主可以減價出貨，逃生有門；同時也宣布增加樓宇按揭成數，指示銀行不得向正常還款的客戶追Call Loan，算是暫時拯救了這些中小企業。

樓市不能只看短期表現，對於外地人來說，撤銷辣招等於節省了11%的買樓印花稅，自然會吸引新進來的優才、專才和外地朋友入市，短期內樓宇交投肯定會大幅增加。然而，地產商最好不要立即「心雄」加價，外地人買樓的稅率只是與香港人一樣，並非有特別優惠，許多大城市都沒有徵收額外印花稅，仍然吸引不到外地人進入當地買樓。如果盲目大幅加價推盤，假如再有一兩個樓盤滯銷，又會影響整個物業市場，畢竟利率還會在高位一段時間，經濟仍未完全復甦，大量中小企業拖欠銀行的債務仍然無力償還，後市還需要審慎觀察。