全幢唐樓投資市場逆市奇葩 [香港經濟日報] 2025-10-31

疫情過後，本地經濟環境正經歷一系列結構性轉變，其中以商業物業市場影響最大。

受混合辦公模式和消費轉型等因素影響，本地辦公室及商舖投資市場均出現供過於求情況，成交銳減。然而俗語有話「一雞死，一雞鳴」，受惠於政府推出「留學香港」品牌以及「積極引入專才」計劃，市場投資風向逐漸轉向有「住宿」元素的物業，其中以學生宿舍板塊討論度最高，單計過往3個月已有約20億元資金投入相關板塊，交投相當熾熱。除了獲市場矚目的學生宿舍板塊外，筆者亦觀察到俗稱「唐樓」的全幢舊式商住大廈板塊正緩緩吸納市場資金，交投日益活躍，吸引了不少本地老牌家族及高淨值人士的注目。

如中環「百年老店」春回堂剛以約9,500萬元登記沽出其自用多年的中環閣麟街雙號全幢物業。另外由「四大探長」之一的韓森昔日持有之旺角西洋菜南街雙號全幢6層高唐樓，亦於近日獲得投資者承接。

撤辣為全幢唐樓投資拆牆鬆綁，成交量直綫上升，「唐樓」的投資市場一直備受忽視，過往大部分成交均屬收購活動，只有零星投資者考慮購入作中長綫投資。主要原因是受制於過往的「辣招」。為遏抑樓市炒賣風氣，過往投資者若以公司名義購入多於一個唐樓單位，便需支付等同樓價共30%的印花稅（自2023年10月起調低至15%），使交易成本增加，買賣雙方難以就價格水平達成協議。在2024/25年度財政預算案宣布全面撤辣後，成交價約2,174萬元以上的物業劃一收取等同樓價4.25%的印花稅。以總成交價1億元的全幢唐樓為例，撤辣後較以往方案節省超過2,500萬元的行政費用，大大降低交易成本，成功釋放唐樓物業於投資市場的流動性。

價值被低估 翻新可提高質素

再者，其實許多唐樓的價值往往被低估，尤其是部分由單一業主持有數十年，或者正由下一代以遺產執行人方式管理的唐樓物業，由於多年來未有投放適量資源進行大規模翻新或維護，導致樓宇質素未如理想，回報相對較低。假若這類型物業能遇到他的「有心人」，為物業進行大規模翻新或增值改造，例如可以增設升降機或引入知名共居營運商等，其物業租值以至市場價值都能顯著提升。此舉不但能達至資產增值，為投資者帶來可觀的投資回報，而且能為樓宇賦予全新生命，推動市區更新，使地段的潛力發揮到極致。

最後，政府為確保樓宇結構安全以及保障公眾利益，樓齡50年以上的舊式大廈大多會收到由屋宇署發出之驗樓令、驗窗令，或其他消防命令。因此筆者提醒各位投資者，於投資唐樓物業前務必徵求專業人士意見，並建議預留工程開支以應對相關命令。