內地客入市有輕微減退 [香港經濟日報] 2026-09-01

差估署公布，7月份私人住宅售價指數報321.5點，按月下跌0.46%，原本氣勢如虹的樓價，突然終止13個月升勢。不少人將跌市歸咎於內地收緊境外保險、股票投資限制，樓市亦受波及，究竟內地客跌多少？

據統計，2026年上半年全港私樓市場以普通話拼音登記的買家（泛指內地背景買家），入市表現再創新高，共錄得9,776宗普通話拼音買家登記，較去年下半年7,830宗增加25%；涉及成交總值高達1,071億元，創歷史新高，亦是首次有關買家半年成交金額突破千億元。按成交宗數計算，人均入市金額約1,097萬元，可見內地買家購買力依然強勁。

資料顯示，在內地收緊境外保險、股票投資限制後，6月份新盤市場交投即時回調，當月僅錄850宗，是約1年半首次跌穿1,000宗大關。唐榮嘗試抽取個別近期仍銷售中的新盤作比較，看看內地客數量跌勢如何。

海瑅灣內地客佔比 減8個百分點

其中一個較具參考的新盤是日出康城海瑅灣，資料顯示，海瑅灣I今年3月開盤，數月內累沽800個單位，根據土地註冊處資料顯示，上半年售出的800個單位，當中178個買家以普通話拼音登記，內地客佔比約22%。

至於同系海瑅灣II則於7月中開盤，至今售出逾300個單位，而截至上周五（8月28日）已經有146宗成交送交土地註冊處登記，當中約20宗屬於普通話拼音登記，佔比約14%。若按暫時數字作比較，同一個系列的新盤，內地客減少8個百分點。

其次，啟德區一向是最受內地客歡迎的地區，資料顯示啟德區上半年期錄得1,161宗以普通話拼音登記的成交個案，即平均每個月超過190宗。然而，6、7月區內沒有新盤進行大型銷售活動。而根據土地註冊處資料顯示，啟德區過去2個月共錄得140宗一手成交登記，當中有75宗以普通話拼音登記的成交個案，雖然佔整體登記的5成以上，但是內地客數量明顯大跌。

啟德二手價續升 漸走出蝕讓陰霾

事實上，雖然內地客入市數量下跌，但是啟德區二手樓價持續回升，漸漸走出蝕讓的陰霾，例如啟德1號II第5座高層G室，實用面積800平方呎，屬於3房間隔，原業主2018年樓市高峰以約1,700萬元購入，日前以1,785萬元易手，持貨8年帳面獲利85萬元離場，期內升值5%。

其次，啟德MONACO ONE2期MONACO MARINE低座D座高層A室，實用面積728平方呎，屬於3房間隔，原業主2023年以1,833.5萬元購入，剛以1,930萬元易手，呎價26,511元，業主持貨約3年帳面獲利96.5萬元離場。

不過，摩根大通一項報告指出，以交易宗數以及金額計算，內地居民佔香港樓市比重分別為29%和37%。該行擔心如果內地稅局對所有個人境外收益，甚至包括工作薪金等都設立超長追溯期（例如20年），隨時令大量「新香港人」的儲蓄和現金流受到嚴重影響，並拖累其供樓負擔能力。