入市時機 [香港經濟日報] 2025-11-10

新盤入伙後，小業主持有的非自住單位陸續流入二手市場，市場關注焦點集中在二手成交的帳面盈虧，以及租金所能創造的投資回報率。

近期，何文田朗賢峯迎來入伙後的首兩宗二手成交，恰好呈現「一賺一蝕」的分化態勢，為市場提供了新盤轉二手的參考樣本。

市場消息顯示，朗賢峯的首宗二手成交來自1座低層E室。該單位實用面積482平方呎，規劃為2房戶型，最終以1,010萬元成交，折合實用呎價約20,954元。追溯購入背景，原業主於2024年10月以1,070.6萬元買入單位，持貨時間不足一年，此次轉手帳面虧損60.6萬元，虧損幅度約6%。

朗賢峯首兩宗二手成交 一賺一蝕

另一宗成交則呈現盈利狀態，涉及6B座中層F室。該單位實用面積525平方呎，同為兩房一廁間隔，配備開放式廚房，坐向西方可俯瞰開揚市景，最終以1,150萬元成交，實用呎價達21,905元。從原業主角度看，其於2024年5月以1,087萬元購入該單位，當時呎價20,704元，持貨1年半後轉手，帳面獲利63萬元。

兩宗成交雖同為2房戶型，但價格表現存在合理差異——中層單位呎價（21,905元）略高於低層單位（20,954元），符合市場對樓層影響價格的普遍預期。不過從時間維度看，市場常規認知中，2024年樓價呈持續回落趨勢，理論上，下半年入市成本應低於上半年，但此次朗賢峯的成交卻出現「上半年入市獲利、下半年入市虧損」的逆向結果。深究背後原因，核心在於發展商的開價部署策略，這也解釋了為何新盤首批單位往往會出現「多人搶購」的現象——首批價格通常具備更高性價比，為早期買家預留了潛在升值空間。

朗賢峯的開售節點頗具市場代表性，該盤於2024年4月香港全面撤銷樓市辣招後推出，首批單位共115伙，當時市場最為關注的折實價方面，該盤扣除最高18%折扣後，折實總價區間為688.7萬元至1,849.3萬元，對應折實呎價為17,750元至23,893元。

對比同區新盤：較2023年開價的同區新盤「瑜一•天海」（首批折實呎價21,948元至31,107元），朗賢峯首批折實呎價折讓幅度約25%；

對比同區二手：據同區地產代理數據，區內指標二手屋苑「天鑄」當時最新成交呎價約2.5萬元，朗賢峯首批折實呎價較其低約20%；

首批單位具升值空間 性價比更高

時間維度對比：首批最低折實呎價17,750元，重回約8年來的同區新盤低位——上一次同區新盤出現類似低價，是2016年4月開售的「皓畋」（首批最低折實呎價16,008元）。

在新盤銷售過程中，「售罄加價」是發展商常用的市場策略，朗賢峯亦不例外。隨着單位持續售出，發展商適時調高後期單位定價，這一提價趨勢不僅出現在朗賢峯，近期香港多個新盤在存貨消化過程中均有類似操作。從市場邏輯來看，若樓市保持平穩運行，發展商的逐步提價會直接為首批入市的買家創造帳面升值空間，進一步印證了「首批單位性價比更高」的市場規律。

除價格走勢與成交表現外，朗賢峯的買家結構亦值得關注，具體數據顯示，中原地產統計的「2024年內地客入市最多的前15個新盤」中，朗賢峯排名第3位。