元朗雨後低開吸客 折實396萬入場首批68伙低二手價4% 逾9成可造高成數按揭 [香港經濟日報] 2023-03-08

新界上車新盤大鬥法，元朗「雨後」昨以低市價推出首批68伙，折實呎價13,388至16,336元，較同區二手低約4%，折實最平395.87萬元起，屬逾4個月首批入場費最低新盤。首批94%單位以建築期付款辦法計，售價低於1,000萬元，可承借最高9成按揭。

近期新盤接連低開搶灘，繼新地 （00016） 旗下屯門NOVO LAND第2B期後，星星地產 （01560） 發展的短期樓花新盤雨後，上月取得預售，發展商昨隨即以低價姿態推出首張68伙價單，涵蓋開放式至3房，實用面積276至717平方呎，價單定價421.14萬至1,218.61萬元，價單呎價14,243至17,379元。

發展商為首批提供兩種付款辦法，包括90天即供及建築付款辦法，連同其他優惠，最高設樓價6%折扣，折實價395.87萬至1,145.49萬元，折實呎價13,388至16,336元。

折實呎價13388至16336

首批中，佔36伙或52.9%單位折實價低於600萬元，而折實400萬元內則有3伙，當中售價最平為5樓H室，實用面積276平方呎，折實呎價14,343元，屬去年10月21日恒地 （00012） 粉嶺ONE INNOVALE-Cabanna首批折實最平276.3萬元後，逾4個月新盤首批入場費新低。

而按建築期付款辦法設最高5%折扣計，今批售價介乎400.09萬至1,157.68萬元，即首置買家全數可承借最高樓價8至9成按揭，佔64伙定價屬1,000萬元內，更可借9成。

今開示位 最快下周售

元朗近年相繼有新盤落成入伙，雨後周邊不乏半新屋苑供應，包括映御、朗屏8號及朗城滙等，樓齡介乎約3至6年，最近2個月平均呎價錄約1.44萬至1.51萬元，當中樓齡最新的朗城滙，期內平均呎價錄15,094元，雨後首批折實呎價較之低4%。

星星地產主席及首席執行官陳文輝稱，項目開價克制，適合上車、換樓客及投資者。星星地產銷售及推廣董事總經理廖漢威補充，該樓盤定價對比同區一手新盤有輕微折讓，示位今起對外開放，同步收票，最快下周銷售。

元朗雨後首張價單昨日揭盅，面對今年同區潛在新盤供應接近4,000伙，及區內二手供應充足兩大因素夾擊，發展商開價偏向克制，不論對比區內一手或二手，均存在一定折讓。

8盤涉3951伙 有機推售

盡管近日樓市形勢向好，而且雨後挾北都概念優勢，惟項目所在的元朗區，屬今年全港潛在新盤供應第二多地區，合計涉8盤共3,951伙有機會推售，伙數僅次同期啟德有9盤共10,573伙待售，而有關供應料均集中中小型單位，戶型與雨後相類近，客源競爭頗大，令發展商定價受到一定限制，難以進取開價。

其次，元朗近年有不少新盤落成入伙，為市場提供充足二手盤源選擇，變相為雨後帶來直接競爭。例如單計朗屏站一帶，2016年至今便有4個全新盤先後推出，提供共3,284伙，相關屋苑現時合計已有394伙二手盤源放售，目前叫價380萬至1,400萬元，與雨後首批折實價395.87萬至1,145.49萬元接近，當中不少更屬雨後相類似的供應，自然令發展商開價轉為保守。

再者，屯門新盤NOVO LAND第2B期正在發動銷售攻勢，該樓盤不乏細銀碼供應，雨後無可避免面對爭客情況，亦成為開價一大掣肘。