僭建曝光物業難逃估價跌 [香港經濟日報] 2023-10-24

9月的世紀暴雨導致南區紅山半島的僭建問題一下子暴露於人前，政府除了要即時處理山泥傾瀉問題外，更要加快巡查屋苑所有洋房有否涉及僭建或霸佔官地等問題，紅山半島洋房的估值是否需要下調呢？

由於山泥傾瀉問題事發於9月，事件仍然歷歷在目，洋房業主尤其位處臨海的洋房，叫價需要大幅調低，才能覓得買家，個別業主叫價已顯著調低。近期售出的松柏徑一幢雙號洋房據報以6,000萬元售出，較原來的叫價低近38%，呎價不足2萬元。

然而筆者相信成交價急跌僅屬短期影響，始終事發距今不足兩個月，紅山半島又成為政府清除僭建及霸佔官地的首要目標，大部分買家自然卻步，叫價要夠「抵」，始能吸引買家垂青，因此成交價下跌幅度難免較急、較大。

業主難靠「額外面積」吸客

以筆者經驗，不少洋房均有不同程度的改建、僭建問題，更有不少買家是看中僭建所得的額外面積，願意斥高價購入。如果政府有決心要杜絕僭建問題，洋房以往的溢價可能會減低。不過，可以肯定的是，長遠而言，是次紅山半島洋房僭建的問題曝光，意味洋房的業主日後再難靠「額外面積」吸引買家，叫價將難免受壓。

另一項值得注意是，以往紅山半島近車路的洋房成交價及估值一般較臨海的洋房低，始終一般買家追求全海景，不過，僭建所突顯的山泥傾瀉問題，已令近路及臨海洋房的價格大為收窄，個別近車路的洋房呎價更可能高於海景洋房，原因是近車路的洋房因地勢問題較難佔用政府土地。

按近期政府的調查所得，紅山半島海景洋房僭建情況較普遍，業主要面對政府飭令還原的情況，涉及還原工程的成本，這將同時影響估價及成交價，除非業主先還原原則設計，否則買家會把涉及工程的成本也列入樓價的考慮因素，並會考慮物業是否位處斜坡，安排做結構檢測。

對銀行而言，若按揭貸款的物業涉及僭建，也承受被政府釘契的風險。為大銀碼豪宅物業提供按揭，宜要求估價公司實地考察物業有否涉及僭建問題、查看有否改動原有圖則及使用狀況等事宜，以便銀行按情況決定是否批出按揭貸款或貸款金額，及要每隔兩、3年驗樓一次，以保障銀行利益。