做宿舍好過開酒店？ [香港經濟日報] 2026-05-21

五一黃金周訪港旅客人數可觀，但留港過夜人數卻下跌。旅遊模式轉變，更令酒店營運者或投資者考慮改裝學生宿舍，收入或更穩定。

2026年五一黃金周（5月1至5日）訪港旅客人次理想，錄得約119萬人次，較去年同期上升8%，其中內地訪港旅客佔101萬人次，按年升10%。不少行業有反映，是次旅客增加，亦令個別零售及餐飲生意上升。

訪港旅客人數多，其中一個最受惠行業是酒店。據酒店業界指，黃金周入住率普遍達9成以上，房價亦有上升。

至於入境處數字，黃金周首兩日合共有約51.4萬人次內地旅客訪港，較去年同期增加約5.2%。不過，若扣除出境內地旅客人次，首兩日淨留港過夜的內地旅客為6.3萬人次，較去年同期的約7.8萬人次減少約1.5萬。

年內6宗酒店成交 擬全改裝宿舍

自從通關後，內地旅客訪港的模式有轉變，偏向深度遊，以體驗、觀光為主，再加上近年基建改善，大灣區旅客可作即日來回，留港日子縮短，酒店入住率及房價難免受影響。

去年本地投資市場，最活躍的買賣之一正為酒店，集中於3至4星級、涉及百多間房。單計買賣，今年市場已錄至少6宗全幢酒店成交，但全屬部署改裝成學生宿舍，最大手為中原投資3月以約15.18億元，購入九龍城富豪東方酒店，最近集團公布將投入超過20億元，將該物業重新打造並納入旗下CampusOne Communities品牌，項目預期將成為香港極具標誌性的大型學生宿舍項目。

學生宿位短缺 出租率高收入穩

旅遊業轉好的同時，很多經營酒店的營運商或業主，選擇此時售出項目，或改裝成學生宿舍用途，反映不少人看好後者前景，比酒店更佳。

從營運及收租角度，學生宿舍的確帶來頗大穩定性。由於本港宿位嚴重短缺，帶來非常穩定需求，據不只一間學生宿舍營運商透露，旗下項目房間出租率，基本上長期百分百，故他們不斷尋找新項目作投資。

資金流方面，學生宿舍一大特色，是一次過收取學生一年租金，即可為營運商帶來穩定收入。相比之下，酒店入住率往往受季節性影響，例如旅遊淡季便較少旅客到訪，影響入住率。此外，由於酒店營運成本普遍較高，包括每日房間清潔、服務員等人手較多，學生宿舍人手則相對少。因此，即使旅客增加，市場上仍有不少投資者物色酒店改學生宿舍。