做好供求管理 解房屋供應困難 [香港經濟日報] 2022-04-29

香港仍然是一個福地，仍然是充滿資源和財富，和許多香港面對的大問題一樣，香港的深層次矛盾房屋問題，「要解放的其實不是土地！是人心！」

繼續分享我對短期房屋供應建議的第二部分，繼上星期所說善用公營房屋外，本文我想分享私樓二手市場的「供應管理」，如果得到善用亦可增加數以萬計的供應。

最快可以大量增加供應的房地產板塊其實是二手住宅市場，香港二手市場有超過170萬個左右的可售單位，只要增加1%可以為市場提供供應，其實已有17,000個單位。近年的「林鄭plan」及「茂波plan」為換樓人士放寬高成數按揭樓價上限，是我們近十年都有不斷提倡的方法，方法是成功的，但是沒有正式去檢討並定位，這方法其實是為市場作出「供應管理」，正因為供應管理有效，須將管理繼續深化才對。

可能會有人說，為方便樓換樓放寬按揭，雖然有人放盤亦自然會有人買樓，其實解決不到供應不足，這是個錯誤的看法，亦反映到沒有管理概念下出現的謬誤。

茂波Plan 放寬置業門檻

「林鄭Plan」和「茂波Plan」是以「一換一」去給予換樓或自住人士在按揭上放寬置業門檻，其實已經令到供求得到很好的協調，「一換一」因為解除了樓市辣招的按揭束縛，所以很多業主在能夠換樓之下，故此市場就多了細單位供應。以屯門區二手400萬或以下私樓放盤量為例，最新對比2019年中增加了183%。

如果政府將有關以上的「供求管理」，由「一換一」改為「多換一」，即是鼓勵擁有多個物業的人士在減少持有量的情形之下，可以豁免一些印花稅及得到原本只有「一換一」才獨有的較高成數按揭保險的話。我相信一定會有很多人減少自己持有量去爭取，當然我們要留意樓市結構性上大單位供應（3房或以上）會比細單位（兩房或以下）少，所以長遠樓價升幅大單位會比細單位多。但這不是一件壞事，如果細單位多了供應，上車人士相對上在升幅減少情形之下較易上車，這個是管理產生的好處，還有很多人忽略了當大單位呎價貴過細單位，而細單位又有足夠供應的時候，我們就可以將土地集中去興建較大型單位，樓市供求不足就會大減。

有些人認為我以上提議可能會便宜了一些有資產者，我不同意。我們是不應該「眼紅有人受惠」，事情的重點是一個計劃會否令到更多年輕人可以「上到車」啊！