信置財團逾19億 奪九龍城重建地 每呎僅4694元 代理：市區地價十年新低 [大公報] 2023-12-15

今年經歷6幅地皮慘遭滑鐵盧流標後，終靠市建局的中型規模項目破冰。上月截標的九龍城盛德街?馬頭涌道前公務員建屋合作樓宇試點項目，由信置（00083）夥招商局置地（00978）及鷹君（00041）合組財團奪標，中標價19.34億元，每方呎樓面地價約4694元，較同由信置去年10月以每呎8571元投得的土瓜灣榮光街項目，市區麵粉價一年跌45%，料是市區近10年最低。

市建局表示，按照發展合約，中標財團須在項目內預留3個位於低層的住宅單位，予市建局推行原址「樓換樓」計劃；考慮市建局預留單位所涉及的建築支出及所佔的樓面面積，市建局評估項目的樓面地價為每方呎4694元。

較去年鄰近地皮呎價低45%

市建局項目的招標條款一向較為簡單，據了解，今次跟以往一樣，發展商需出價競爭項目合作發展權，並為將來賣樓收益設下分紅界線。當收益逾82.5億元，發展商之後所賺，便須分紅40%予市建局；以總可建樓面約41.5萬方呎計，即將來每呎樓面賣價約達19884元，便可獲分紅。市建局年前曾相繼推出附近的數個土瓜灣重建項目，其每呎樓面賣價的分紅界線達2.3萬至2.6萬元，今次明顯有所調低，反映該局對樓市前景也較未許樂觀。

盛德街項目上月中截標，合共接獲至少6份標書，包括新地（00016）、新世界（00017）、會德豐、嘉華（00173）、信置等亦有入標，最終由信置牽頭財團奪標。翻查資料，同屬市建局旗下重建項目土瓜灣榮光街?崇安街發展項目，去年10月由信置及招商局置地財團，以約23.88億元奪標，每呎樓面地價約8571元，當時屬低市場估值下限近10%，亦較同年3月批出的同區另一項目低近25%。惟地價低處未算低，樓市經歷了一年驚濤駭浪，最新的市區麵粉價已撻落不足5000元，足足暴插45%。

信置副主席黃永光表示，集團非常高興與夥伴招商局置地及鷹君合作投得優質用地。集團對國家及香港發展前景充滿信心，全力支持。項目位置優越，在「起動九龍東」計劃帶動下，地區蛻變蓬勃發展，靜中帶旺，簇擁九龍中部優質中小學校網，盡佔地利。區內發展成熟，鄰近宋皇臺及土瓜灣地鐵站，交通四通八達，配套齊全，為合作方的土地儲備增添一幅上佳的地皮。擬定發展優質、舒泰適意的住宅，為地區注入動力。

分析料發展商出價續審慎

美聯測量師行董事林子彬表示，是次項目位處市區，發展條款較之前批出的啟德地皮簡單，潛力優厚，入標反應不俗，惟未來東南九龍區不乏一手供應，加上市場存在不少變數，包括息口仍然高企，料令發展成本及風險增加，是次發展商出價審慎，批出的地價更遠低於市場預期。值得留意，是次項目樓面呎價僅4694元，更較2013年6月前的啟德區第一幅港人港地樓面呎價4913元為低。由於近期售出的地皮地價持續偏低，故預計短期內地價仍會繼續調整，發展商投地出價將傾向審慎。