信置財團19.3億 低價奪九龍城項目 [香港經濟日報] 2023-12-15

地價回落，信置（00083）財團以19.3億元，投得市建局九龍城盛德街項目，每平方呎樓面地價不足4,700元，較市場估值下限低2成。市場估計，項目落成後開售呎價不足1.5萬元。

屬於市建局首個公務員合作社重建試點的盛德街/馬頭涌道項目，在上月中截標，當時接獲6份標書，均為本地中大型發展商包括長實（01113）、新地（00016）等，最終市建局昨日公布項目由信置夥拍招商局置地（00978）、鷹君（00041）以合資形式投得。

市建局公布，項目中標價為19.34億元，按照發展合約，發展商須預留3個位於低層的住宅單位，予市建局推行原址「樓換樓」，考慮到預留單位所涉及的建築支出及所佔的樓面面積，市建局評估項目的樓面地價為每平方呎4,694元。

據項目在上月截標前市場估值約23.7億至29.2億元，每平方呎樓面地價約5,700至7,000元，亦即是今次中標價較市場估值下限低出接近2成。若果比較鄰近區域賣地情況，如同由信置合資去年10月投得的土瓜灣榮光街項目，每呎樓面地價8,571元，一年地價跌45%。

信置：將發展優質住宅

信置方面則指，項目位置優越，落成後會與區內發展產生協同效應。信置副主席黃永光則稱，項目靜中帶旺，擁優質中小學校網，鄰近宋皇臺及土瓜灣地鐵站，將發展優質住宅。在過去一年，信置投地相當積極，由去年10月投得榮光街項目起計，至今以合資形式合共投得3幅地皮，涉資近97億元，屬於最積極的發展商之一（另見文──「信置連番夥財團 近百億1年奪3地」）。

假設每平方呎建築及利息成本約5,000元計算，計及「發水10%」，估計項目總投資額將逾42億元，每平方呎投資額逾9,200元，以2成發展利潤及8成實用率推算，項目落成後實用呎價逾1.38萬元，較同區新盤城軒折實呎價16,755元起低出約2成，而鄰近5年樓齡的喜點二手呎價約1.52萬元、19年樓齡的傲雲峰呎價則約1.54萬元，均較兩者低出約1成。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，出價反映發展商看淡後市，以現時地價估計，日後賣樓呎價有機會低於1.5萬元。而對於市建局而言，成功批出首個公務員合作社重建項目屬於里程碑，若果不接受標價最終亦只會流標，市建局亦預見短期內一段時間地價維持低迷。美聯測量師行董事林子彬指，目前市場仍然充滿不少變數，故發展商出價保守是可以理解。

盛德街項目佔地4.6萬平方呎，可建樓面約41.8萬平方呎，提供約640伙，不過按招標條款規定，發展商須預留3個低層單位，予市建局作「樓換樓」計劃，發展商須建議前期費用作競投，而未來賣樓收益若超過82.5億元，須支付40%分紅予市建局。