供應逐步回落需求穩步向上 [香港經濟日報] 2025-06-10

樓市走向永遠離不開供求關係，無可否認過去數年樓市一直出現供過於求的情況，新盤貨尾總存量不斷回升，整體樓價自然持續整固。

根據政府最新發表的香港物業報告，去年新盤落成量超越2.4萬伙，按年急增七成八，創自2004年以來的二十年新高，即使今年新盤落成量會稍稍回落，大量新盤落成整體樓價自然受壓，不過新盤落成量只是整體樓市供應的其中一個面向，從近年政府批出土地數目，以至發展商透過補地價或舊樓併購的土地儲備，實際未來供應正在回落。

如果大家有留意，房屋局按季公布的私人住宅一手市場供應，反映未來三至四年可提供的一手私人住宅供應已經連續四個季度回落，從去年第一季的11.2萬伙的長遠供應高峰，今年第一季的數字已顯著回落至10.5萬伙，隨着整體新盤銷售持續增加，而新批的土地又持續減少，相信今個季度私人住宅長遠供應勢必再度回落，甚至有機會回落至三年前的約10萬伙邊緣。

料未來仍有新盤 轉青年宿舍

近年來租務市場持續向好，整體租金接連上升下，租金回報率上升，吸引部分發展商將部分剛落成新盤「轉售為租」，新近香港小輪便將原先計劃出售的深水埗新盤映岸，易名為「東華‧南昌匯」，由東華三院及發展商合作轉作青年宿舍出租。事實上，早於去年年中已有發展商將旗下新蒲崗的新盤轉作共居公寓出租，主攻大專生及大學教職員市場，相信未來仍會有發展商將旗下新盤轉作青年宿舍或學生宿舍出租。

總括而言，隨着未來落成量下跌，長遠供應減少，整體新盤貨尾存量亦已顯著下降，地政總署最新公布數字亦反映，上月並沒有發展商新增預售樓花申請，今年發展商新增樓花數目已顯著減少，長遠供應回落的同時，在租金持續處於高位，拆息又維持低水平，供平過租的威力下，推動租客變買家，樓市需求穩步向上的情況出現，樓市已進入一個拐點，過去供過於求的情況將不復見，供求關係漸趨平穩。