住宅累進差餉制礙中價樓至豪宅世邦林凌 [香港經濟日報] 2024-04-24

差估署早前完成全港約351萬個物業單位的應課差餉租值重估，今個財政年度應課差餉租值平均上升1.8%，其中私人住宅單位升幅最高，平均升2.1%。世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事林凌指，部分新區的租值升幅最顯著。而對於當局早前提及將引入住宅物業累進差餉制度，她認為措施對中價至豪宅物業均有影響，料對手持較多豪宅的發展商影響較大。

她指，若以地區劃分，部分新區住宅的應課差餉租值升幅最大，部分相關需求亦由內地人士帶動，例如將軍澳南、康城站及啟德等，因為有港鐵、商場配套，部分區分的校網亦理想。相反，商廈的應課差餉租值下跌，可見市場對寫字樓的需求減弱。

撤辣對住宅樓價 影響正面

至於財政預算案公布撤辣後，樓市交投氣氛隨即好轉，惟她認為這對住宅樓價的正面影響較大，而因對租金沒有太直接影響，變相對下個財年的應課差餉租值的影響亦不太直接。

另一方面，財政司司長陳茂波早前提出，將現行制度差餉的徵收率一律為應課差餉租值的5%，改為引入三級累進稅率制度，日後應課差餉租值會分開5%、8%及12%三個級別徵收，目標在2024至25財政年度第四季（2025年1月起）生效，預計約有4.2萬個住宅受影響。而新制度只會影響應課差餉租值逾55萬元的住宅，佔總數1.9%。她認為，新制度會對發展商的負擔最大，因為發展商手持不少豪宅，若未能成功去貨，變相差餉負擔會增加。同時，中價物業本來已經需要多繳稅項，所以新政策對中產人士亦會構成壓力。

不過，她直言，由於加息令供樓成本上升，變相會增加市民負擔，所以政府盡量不該在逆周期下實施上述措施，並建議在明年第一季實施後，多留意社會聲音，再考慮是否有需要調整稅率。

此外，雖然當局未有將差餉累進稅率制度引入商廈及商舖物業，但她不排除日後待商業市場復甦，有機會會在相關物業引入累進制。