住宅租金續升能否撑樓價向好？ [香港經濟日報] 2024-07-04

暑期租務旺季效應帶動下，近月住宅租金節節上升，惟樓價走勢相反，按月下跌1.2%，租金與樓價背馳最大原因，是新盤餘貨積存量過高，發展商持續低價促銷新盤，遏抑樓價升勢。

雖然樓市撤辣後，新盤銷售速度明顯加快，但是現時新盤市場餘貨量仍有約2.1萬伙，足夠市場1.5年的吸納量，故發展商仍然以低價促銷策略吸客。

倘新盤餘貨低於1萬 減價料收窄

美聯物業研究報告顯示，新盤由2022年3月起，已連續7季出現「負溢價」，即新盤價錢較二手價為低，二手樓價很難與新盤競爭。市場預期，若新盤餘貨存量低於1萬伙，發展商有機會收窄減價促銷步伐，否則二手樓市持續受壓。

租金回報遜定存 難吸投資者

差估署資料顯示，5月私人住宅租金指數按月升約1%，連升3個月，並創53個月（近4年半）新高，預期6月份會進一步上升。住宅租金上升，買樓收租回報同步上升，理論上可支持樓價向好。

然而據中原地產統計數據顯示，中原城市租金回報率最新報3.09厘，相對現時整體供樓利率4.125厘，供樓利率比租金回報高1厘以上。可見租金回報仍不及銀行定期存款吸引，短時間內難吸引大批投資者轉投樓市，樓價只能反覆尋底。

換言之，除非今年底銀行重啟減息周期，又或新盤市場以高價推盤帶動二手業主加價，否則單靠租金上升，實無助樓價回升。