住宅租賃有錢途 看好酒店改宿舍 [香港經濟日報] 2024-04-08

去年大手買賣市場表現欠佳，萊坊大中華區投資部主管胡孝直認為，今年投資市場仍面對挑戰，但相信因息口有望回落加上撤辣帶動，料投資市場氣氛勝去年，並看好住宅租賃市場，包括學生宿舍極具投資價值。

受高息環境衝擊、加上經濟表現一般，去年大手物業投資市場成交量偏低。胡孝直認為，現時息口仍高企，經濟未有明顯復甦迹象，包括股市低迷，亦有投資地產的外資基金出現問題，市場仍充斥負面因素，「市場要消化銀主盤，政府如何搞好經濟」。

在最新一份財政預算案上，終於撤辣並放寬按揭，他認為仍是正面信息，「暫時對工商物業正面幫助不多，焦點盡在住宅投資。最快受帶動為住宅投資，香港存款金額強勁，持有資金的人，會考慮買物業還是放定期，隨着撤辣開始會考慮重新投資住宅」。

另一重要因素是息口，他分析，在今次加息周期香港比美國遲開始，亦沒有相同步伐，但相信仍有減息空間。近年商用物業投資轉差，因息口高企，香港出現低回報情況。對投資者來說，目前物業回報率仍偏低，商用物業租務市場不算暢旺，投資者面對高息信心不太高，若稍為減息便有轉機。

地區商場具家庭元素 收入可穩

過往投資市場主要集中於商廈及舖位，他指兩項投資亦面對挑戰，「商廈市場除非買來自用，而寫字樓空置率要好幾年消化，租金無力反彈令投資者缺乏興趣。」至於商舖方面，他認為港人北上消費成風，本港餐飲零售均有壓力，即使以往較穩健地區商場，同樣有一定挑戰，「故此投資要睇回報率，要小心部分商戶受北上消費影響，因此地區商場要有家庭元素，如教學中心等，便可提供相對穩定收入」。

傳統投資項目表現遜色，反而新興的住宅租務市場卻值得留意。他提到，自從去年通關旅客重臨，為酒店帶來動力，他指香港旅遊業已有復甦迹象。惟入境旅客，尤其是國際旅客的數目，仍遠少於疫情前的水平。2023年全年，國際遊客人數達到723萬次，但入境人數暫仍遠低於疫情前。他預計酒店業將持續復甦，供需動力對市場有利。入境旅遊改善將推動市場勢頭，包括會議、展覽等商務旅客可望重臨。

提供學生服務 較接待旅客簡單

胡孝直表示，酒店改建為學生宿舍的趨勢普及，因為可為投資者帶來可觀的回報。隨着非本地學生人數的大幅增長，市場表現強勁的情況下，租金收入穩定，學生宿舍的前景吸引。他舉例，該行早年促成的紅磡蕪湖街酒店項目，早年獲基金購入，改裝成學生宿舍，在剛剛學年全數租出，更出現要輪候，「普遍學生宿舍床位月租約6千至7千元，一間房兩床位月租達1.4萬元，回報率不差。營運商收取學生預租1年的房租，資金較易周轉，再者營運上，為學生服務較接待旅客簡單」。

他指，投資者看準以合理的價錢收購中價酒店，由於大學提供的學生宿舍數目不足，有些酒店已改建為學生宿舍或青年宿舍，「條件是房間不能太細，附近交通方便，便可吸引基金夥拍營運商投資」。