住宅市場兩極化 超豪宅表現一枝獨秀 [香港經濟日報] 2022-10-18

日前長實集團 （01113） 將中半山豪宅樓盤21 BORRETT ROAD一籃子單位連車位售予新加坡基金華瑞資本（LC Vision Capital），作價為207.66億元；反映位處矜罕地段的超級豪宅物業受海外投資者看好市場前景而不惜斥巨資購入。

事實上，該樓盤其中一個特色單位在去年以逾4.59億元售出，成交呎價高達13.6萬元，創亞洲分層單位呎價新高；相信待樓市氣氛改善後，此類型罕有超級豪宅的長遠投資價值及升值潛力更可看高一綫。

除專業投資者外，位處港島傳統豪宅地段的頂級獨立洋房同樣備受實力買家垂青。舉例如山頂、南區、東半山以及渣甸山等一帶具環境清優、私隱度高條件的獨立洋房向為不少中港富豪及名門望族選擇的府邸。事實上，坐落傳統豪宅地段的低密度洋房以自用居多而放盤量少。雖然交投量不多，但易手呎價極為理想。由於此類超級豪宅盤源非常有限，而且大部分買家均毋須承造按揭，即使樓市步入加息周期亦具一定承接力。

頂級洋房造價 不受大市影響

綜合市場資訊，年初至今備受市場矚目的獨立屋成交例子包括渣甸山白建時道6號屋、山頂Gough Hill Residences 3B號別墅及南區貝沙灣17號洋房分別以約7.5億元、4.3億元及3.63億元易手；可見位處港島傳統豪宅地段的頂級獨立洋房，造價不受大市氣氛所影響。

相反在移居潮及加息周期開始的情況下，中小型住宅樓價明顯受挫。根據差餉物業估價署整體私樓售價指數顯示今年首8個月累跌6.52%，當中中小型住宅則累跌6.58%；而二手住宅的成交量於同期亦減少約4成；可見在樓市陰霾密布下，中小型住宅樓價的抗跌能力偏弱而成交量同時出現萎縮，加上現時部分一手新盤開價貼近二手市場，明顯削弱購買力令交投進入冰封狀態。

在目前通關時間尚未落實、疫情反覆加上地緣政治等因素，令樓市持續下行的壓力估計會持續至年底，間接窒礙經濟復甦步伐。倘若防疫限制能夠加速放寬、中港正式通關以及息口走勢明朗化等利好因素在明年初出現，屆時樓市陰霾可望逐步退卻，在市場基調有條件改善下，估計超級豪宅市場將率先帶動各類型住宅交投量及呎價重拾升軌。