低開吸客奏效樓價續受壓？[香港經濟日報] 2024-07-15

啟德柏蔚森I以低價出擊，扭轉近期新盤銷情慢熱的局面，而發展商更隨即推出柏蔚森III應市，顯示在高庫存及新盤競爭激烈下，尋求加快去貨仍然是發展商首要考慮因素，隨着新盤料繼續魚貫登場，將再遏抑二手交投，制約樓價上升動力。

高庫存競爭烈 首要加快去貨

柏蔚森I首輪價單銷售率達逾91%，較上月推出的3個九龍新盤，即日錄得零成交或銷售率不足2成明顯理想，亦是繼元朗The YOHO Hub II後，超過2個月來銷情最理想新盤，顯示發展商低價銷售策略有效，成功釋放市場購買力。

現時新盤面對大量庫存積壓，以及一定數量單位未推售兩大困局，令發展商首要考慮加快去貨，而非尋求高價銷售，此舉不論對一手或二手市場帶來一定負面影響。

以柏蔚森所在的啟德區為例，截至上月底，全區共有12個項目獲批預售而未應市，可售單位共7,214伙，佔全港取得售樓紙而未推的私人發展項目共13,758伙的52.4%。

而柏蔚森I的低開能打開市場交投「大門」，一方面會為同區發展商定價帶來參考價值，而另一方面，也為往後推盤的發展商，造成定價壓力。

影響一手定價 再遏二手交投

至於同區二手方面，由於小業主提供的付款辨法及優惠均難以與新盤匹敵，換言之，購買力將流向一手，令二手處於捱打局面，如情況加劇，恐加劇區內樓價下行壓力，出現一石激起千層浪情況。