低息環境二手價量齊升 [香港經濟日報] 2026-01-02

去年12月，即使適逢年末長假期，惟二手交投反而在假期前從後趕上，主要屋苑更按月出現量、價齊升的局面，而業界預期，在低息環境持續下，2026年二手交投可望逐步升溫。

受節日氣氛影響，12月為二手樓市傳統淡季，去年亦不例外，惟個別屋苑愈近年末，交投步伐反而提速，當中，鰂魚涌太古城、康怡花園，兩者成交量均從後趕上，其中，康怡花園交投量創錄近5個月新高，錄近18宗成交，按月交投量升幅逾1.2倍，而全年計，成交量亦錄約3成增長，約135宗成交，而平均呎價較2024年同期升約6%，達致價、量齊升。

區內代理指，去年兩次的減息，造就不少買家入市的決定加快，加上去年上半年康怡花園樓價升幅較溫和，對買家而言甚具吸引力，不過新放盤補給較慢，而減息後一度有放盤業主收窄議幅，至令成交速度不似預期。而同區太古城亦面對盤源補充慢的困境，拖慢成交的步伐，惟全月計太古城錄有20宗成交，按月增長逾1成，而全年計，屋苑成交達276宗，按年減少達1成。

至於去年因為寬減印花稅，促使細價樓為主的天水圍嘉湖山莊交投加速，全年計，屋苑成交達346宗，而同期荔枝角美孚新邨、紅磡黃埔花園亦突破300宗成交關口，後兩者按年成交分別升2%及41%。

百元印花稅 助交投提速

業界預期，隨着樓價氣氛持續向好，尤其是低息環境的支持下，買家入市意慾回升，去年所見，除了用家外，短綫投資者、長綫收租客亦重投市場，帶動二手交投，預期在多重利好因素推動下，2026年二手樓價、交投可望升溫。

新一輪的居屋、綠置居部署推出，《經濟日報》及地產站就當局部署及各屋苑優劣有不少報道，唐榮另闢討論資助出售房屋的財務事宜。

資助出售房屋收益 今年料277億

據報道，新一期推出的「居屋2025」5個新居屋合共8,316伙，聯同因撻訂而重售的235個居屋單位，總售樓收益估計為237.5億元，在扣除142.7億元的估計總成本，預計房委會錄得的運作盈餘為94.8億元（見表）。

至於「綠置居2025」方面，主要涉及九龍灣盛緻苑，涉及1,467伙，預計總售樓收益約為39.3億元，扣除22.6億元的估計總成本後，預計有16.7億元盈餘。

總括來說，即是今年推售的約1萬伙資助出售房屋，大約有276.8億元賣樓收益，以及111.5億元盈餘，平均下來大約每個單位有276.3萬元收入，以及111.3萬元盈利。拆開「居屋2025」及「綠置居2025」兩盤帳目，見到兩者平均每個單位的盈餘相近，甚至綠置居由於推出的是九龍灣盛緻苑屬於市區屋苑，單位盈餘甚至還輕微高一點。

若果對比公屋的興建成本，按照今年4月房屋局回覆立法會議員質詢期間，提及2023/24年度房委會興建每間公屋/綠置居成本為97萬元，以往一間居屋收益支持兩間公屋單位的建築成本，現時大約是賣1間居屋/綠置居資助興建1.1間公屋。

值得留意的是，房委會計算居屋/綠置居項目的總工程成本時候，有將相當於發展成本35%的土地成本納入，但房委會興建資助出售房屋的土地，實際上是由政府當局象徵式地價提供。若果將土地成本扣除，居屋/綠置居實際盈餘相信會再高一點。

參考政府曾經公布過「居屋2014」至「居屋2019」，5期18個居屋屋苑攤分的每個單位土地成本普遍大在31萬至54萬元之間。

1間居屋綠置居 助建1.5間公屋

以「居屋2025」及「綠置居2025」每個單位運作盈餘大約110萬元左右，再加上大約40萬至50萬元土地成本，相當於每個單位150萬至160萬元，對比每間公屋97萬元建築成本，相當於1間居屋/綠置居資助興建1.5至1.6間公屋。

居屋「一開二」變成「一開1.5」，要利用居屋養公屋達致財政平衡就更難，特別是以往公屋及資助出售單位比例是七三比，亦即是2.3間公屋對1間資助出售單位。

至於去年施政報告，則提出公屋及資助出售單位比例，逐步調整成六四比，變成1.5間公屋比1間資助出售單位，將會相對接近「一間居屋養1.5間公屋」狀況。