低市價搶租客 [香港經濟日報] 2022-09-27

二手樓市租、賣各走兩極，今年4月後，二手買賣成交開始向下調整，同期租務交投增加，8月份中原城市租金指數CRI最新報112.76點，創6個月新高，同期租金升幅更為10個月以來最大，並連升3個月。

至於美聯「租金走勢圖」亦顯示，8月份私人住宅平均實用呎租連升5個月，累積上升約0.73%，但首8個月租金仍跌約1.29%。租務轉活，一方面先是內地生提前租樓，帶動租金，同時間暑假為傳統租賃旺季，而加息在即、市況充斥不明朗因素等助攻下，延緩或擱置入市者增，轉移租樓者相應增加。

租賃交投熱熾下，租客當下始入市是否只能捱貴租？此又未必，畢竟放租業主心態是：「愈快租出，成本愈低」，而且因為買賣淡靜，有部分放賣多時的業主近期亦加入放租行列，以求盡快搵到租客承接，所以市場上仍有機會以筍價執平租盤。

買賣淡靜 業主轉放租以價取勝

如剛承租的藍田麗港城極高層套3房，實用面積748平方呎，景致開揚兼望部分海景，外在條件完全屬市場優質貨，但礙於內籠裝修普通，業主亦有先見之明，要排眾而出，不如低於市價放租，結果以呎租21元、月租僅1.6萬元成功租出。

縱觀市場上現有同類放盤，叫價由低層1.7萬元起，高層單位動輒叫價1.9萬元，以同等租金更只能租住比鄰匯景花園2房，而以呎價計，同區居屋康華苑呎租約28元，尤勝上址成交價，但對業主而言，與其「盤等客」，倒不如以價取勝，提早收租為上策。

租金高位調整 2房價可租3房

另外，連續多月租務交投高踞逾200餘宗的荃灣區，整體租金並未因量多而水漲船高，除非閣下的單位條件極優秀，靚裝、靚景或能以較佳價錢租出，否則市場盤源充斥下，租金委實存在壓力。

正如一向租盤緊絀的麗城花園，疫市下盤源反而正增長，據市場統計，麗城花園目前有近40個單位放租，其中放盤達4個月的2期高層3房，即使有企理裝修，但至近日始等到租客青睞，租客還價後見3房單位2房價可承租，即場以1.35萬元承租，租金較市價低1成。另同期高層3房，業主上月放盤，遇有家長客問盤，議價1,500元後，租客爽快以1.45萬元即時承租。

事實上，暑假過後租務交投已陸續回復正常水平，未能趕及於旺季租出的單位大有人在，而據美聯「租金走勢圖」資料顯示，第4季屬傳統租務淡季，交投及租金亦同步放緩，而根據過往2年經驗，2021年第4季租金下調1.6%，2020年同期租金更回落1.8%，換言之，租金將有望於高位調整，同時面對加息，無疑增添供樓壓力，而疫市下經濟表現大不如前，預期買轉租的情況增多，樓市買賣亦因而受影響，租盤相應增加，租客不難以相宜的租金、2房價租3房等情況下，較易選擇心儀而價錢合理的租盤。