仲量聯行陳國章：看好全幢住宅及工廈 惟下半年交投料跌逾3成 香港經濟日報 2022-08-29

受第5波疫情等因素影響，今年投資市場整體上較淡靜，據仲量聯行數據，2017及2018年，均錄逾400宗大手買賣（5,000萬元以上物業），近年整體回落，而在2021年有所反彈。但因年初疫情嚴峻，今年首7個月暫僅錄471億元成交，僅為去年一半，宗數亦僅達35%。

外資基金或放緩入市

陳國章指出，下半年有多項利淡因素，或令投資市場進一步淡靜，特別提到近一年多積極入市的外資基金，有可能放緩入市，「基金會較為審慎，除了加息因素外，環球局勢包括高通脹、環球政治局勢等，均存不明朗因素。向來基金入市不是從撈底角度，而是追蹤價格上升趨勢的物業，故有需要等局勢較為明朗才再出手，預計下半年大手買賣，比上半年再跌逾3成。」

息口預期上升，他指窒礙基金入市信心。「機構投資者現時已有加息準備，預算好入市成本增約3%，故至少約4%回報率以上才合理。若息口上升，買物業純收租的意慾將下降，例如涉及單一租客的舖位，投資回報率便有影響，基金會優先考慮有改裝成分的物業。」

基金轉審慎，而本地投資者沉寂一段時間，預計年尾及明年將重新活躍起來，「最近數宗較大手成交，來自本地投資者。他們資金充裕，一直虎視眈眈，只是等待機會，相信會陸續回歸。」

投資物業揀選上，陳國章稱在傳統工商舖以外，留意到最近不少投資者物色全幢住宅。例如最近建灝以約11.3億元，購入九龍城聯合道蔚盈軒全幢，涉92伙住宅。

凍倉迷你倉項目 需求大

另外，萬泰亦以近5億元，沽出何文田服務式住宅The Argyle。他分析，全幢住宅最大優勢，是需求強勁兼可節省成本，「住宅本身出租率理想，需求強勁，而近一年建築成本大幅上漲，升幅達10至15%，若現時投資已落成的全幢住宅，可節省建築成本，有近3厘回報，適當時機又可以拆售。」

另外，去年成投資熱選的工廈，他相信受捧程度不減，「工廈呎價基數低，最近葵涌錄得基金購葵涌工廈，呎價僅2,000餘元，僅為建築費價格。」從改裝角度，他睇好凍倉及迷你倉兩類，「凍倉因凍肉、醫藥等需求強勁，而迷你倉則因港人居住環境細，有倉庫需求。外資基金購工廈改裝迷你倉，同時營運物業，不僅純收租，擴闊收入。」地區上他則看好屯門工廈，該區工廈呎價較低而樓面大，有改裝空間。最新屯門新樓盤熱賣，人口不斷增加，其後對各類物業需求亦會增加。

政府實施「3+4」檢疫措施，仲量聯行香港資本市場部主管陳國章認為，對商務活動推動有限，因此較看淡核心區物業。相比之下，他認為民生區商舖仍具投資價值。

甲廈舖位未有反彈機會

最近政府縮短入境檢疫日數，陳國章則指，現階段商務活動未見即轉活躍，「無論3+4還是0+7，也未必吸引歐美商務旅客來港，除非全面開放。」在此背景下，他料核心區甲廈及舖位仍未有反彈機會，「甲廈租金已大幅調整，再跌空間不高，但可能在低位橫行一段時間。」

核心區舖位未見交投活躍，反觀民生區卻在疫情下跑出，如近日土瓜灣海悅豪庭基座商場，以4.25億元易手。他分析，民生區舖位勝在穩健，「就算放寬隔離，推動港人外遊，但始終香港人多，仍有大批消費力留港，2億至5億元民生區基座商舖，提供3厘回報，成投資重點。值得留意，2018年前商舖回報率2.5厘以下，現回報率提高，兼有少許上升空間，民生區仍是重心之選。」

淡市下，仲量聯行今年促成不少投資物業成交，陳國章指該行投資部現有46人，暫毋須擴充，反而要專注在不同物業範疇，提供專業服務。「現時改裝數據中心、凍倉等，涉及專業範疇包括地契用途、電力供應等。」部署上，他謂將集中火力協助急售物業的業主出貨，同時為投資者進行分散投資，「一些本港投資者，對倫敦、新加坡物業感興趣，有望年內可促成部分成交。」