仲行：供應過剩延長樓價跌勢 [文匯報] 2024-01-19

香港文匯報訊（記者 黎梓田）高息環境令新盤銷售放緩，貨尾持續積壓，影響本港樓價走勢。仲量聯行昨日發布的《香港住宅銷售市場綜述》指出，按2002至2023年期間平均每年1.64萬伙一手成交量作基準，劃分供應相對過剩及相對不足兩個階段，2024至2027年間住宅供應仍處於相對過剩階段，在新盤積壓的情況下，意味着樓價下跌的趨勢可能會延長。另一大行摩根士丹利亦對本港樓市吹響「摩笛」，預計今年本港樓價將下跌一成。

內房在港投地轉為平靜

仲量聯行指出，內地發展商在港競投地皮也未有如以往般活躍。而以市值計的五大本地發展商(長實、新鴻基地產、恒地、新世界發展及信和)在政府賣地中投地所得的住宅總建築面積已由2018至2020年的51.9%，升至2021至2023年的61.4%，預期情況將會持續。

另一方面，仲量聯行研究部指，由於住宅項目發展周期長，供給滯後於價格的變動。樓價高時動工量增加，樓價低時動工量減少，住宅落成量呈現一個長達十年的周期。以2002至2023年期間平均每年一手成交量1.64萬伙作基準作比較。1997至2018年間，儘管市場受外部環境、政治及經濟因素影響，樓價在住宅供過於求的階段呈整體下行趨勢，而在相對供應不足階段呈整體上升趨勢。在1997年至2007年間，住宅供應的三年移動平均量高於平均一手成交量，整體樓價指數下跌12.3％。反之，在2008年至2017年期間供應量持續低於該基準，樓價急升近200%。

仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示，2018至2023年間，住宅供應持續高於年均一手成交量的基準。至2023年11月，樓價已經較2018年下跌10.4%。故預期住宅供應將在當前周期內（2018至2027年）保持高位，樓價跌勢可能會延長。另外，政府在最近一季賣地計劃中未有推出住宅地招標，使本財政年度的土地供應預計數量為1.153萬伙，低於1.29萬伙的年度目標。這種調節未來供應的措施可能促使當前供應過剩周期結束，但貨尾積壓，市場仍可能面臨漫長的調整期。

缺乏利好致推盤速度緩

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示，由於缺乏對住宅需求的利好因素，預計今年新盤銷售速度將持續放緩。發展商將對土地投標保持謹慎態度，除非土地銷售機制或需求端政策有利好變化，從本財年滾存至下財年的住宅用地依然將面臨流標風險。

大摩料樓價今年跌10%

另一邊廂，摩根士丹利亦發表報告指出，預計今年香港樓價下跌一成，重返2016年8月水平。該行認為，美國減息需要一段時間才能惠及香港住宅市場，今年實際按揭利率很可能維持約4%水平，從而導致負利差損害最終用戶和投資需求。據截至去年第三季數據，未出售的貨尾單位數量達2萬伙，為20年來最高水平，相信疲弱的市場情緒仍會持續。