今年樓市勿過分看淡 [香港經濟日報] 2024-01-08

踏入2024年，很多樓市專家均預期香港樓市將會持續下跌，普遍市民也對樓市看淡，不過筆者卻認為，今年樓市不宜過分看淡。

影響香港樓市其中一個主要原因是本地股市，恒指在2023年年初從19,781點下跌至年尾的17,197點，下跌2,736點，共14%；美國股市卻由33,147點上升到年尾的37,690點，上升4,543點，剛巧也是14%。而上證指數在年初及年尾都是維持在3,000點水平。再者，過往恒指一直都是高於道瓊斯工業平均指數，但現時恒指連道瓊斯工業平均指數的一半也沒有，由此可見過去一年香港股市的表現確實非常之差。

香港人的財富一般藏於股市及樓市，所以股市持續下跌一定會令樓市偏淡，不少人甚至形容香港為「金融遺址」。不過筆者堅持新一年的香港樓市不應被看得太淡，第一個主要原因是今年為美國選舉年，從歷史中觀察，現任總統將會催谷經濟，而其中一招為減息。若美國在今年內宣布減息，對香港樓市來說自然是一個好消息。第二個不宜過分看淡的主要原因是雖然香港經濟於短期內難以扭轉，樓價在第一季下跌的機會較大，但隨着本地樓價持續下跌，特區政府為免出現大量負資產，以及同時保障政府賣地收入，將有機會再度減辣或甚至全面撤辣，辣招一旦消失，屆時必定將對樓市起到正面及穩定作用。

3萬宗潛在住宅買賣交易

第三個原因是外來人才的影響。外來人才輸入除了撑起本地住宅租金以外，市場預計今年起他們將會陸續入市買樓，當然這並不代表總共20萬的外來人才也有能力購買住宅，坊間一般認為高才通最有資格及機會入市，而高才通佔外來人才整體比例約為三成，也即約6萬人。假若他們有一半計劃在香港落地生根而置業的話，在未來一年便會多了3萬宗潛在買賣交易，從而帶動本地樓市交投量。

撇開3萬宗潛在住宅買賣交易，其餘14萬外來人才均需要租樓，試問現時哪有那麼多租盤以滿足這一大批外來人才的住屋需求？因此筆者預期：新一年的住宅租金很大機會將被推升。基於未來定期存款息口回落，可能回落至與租金回報率相若水平，假如政府今年再為樓市減辣或甚至全面撤辣的話，應該可以吸引不少業主多買一個單位來收租。

因此，筆者認為新一年香港樓市可能會出現先苦後甜的局面，大家不用看得過分悲觀。