人流錢流出多過入商業房產迫變陣 [香港經濟日報] 2026-08-13

過去周六及周日（8及9日），香港居民出境共有858,345人次，入境內地訪客406,155人次，其他地區訪客60,824人次，明顯人流「出多過入」，錢流亦如是。

立法會秘書處一份文件顯示，2025年香港居民出境近1.18億人次（見圖），較2018年的9,220萬人次增加約28%。至於入境旅客，則回升至近5,000萬人次，約為2018年高峰的四分之三。

值得注意的是，2025年經主要陸路邊境管制站北上內地的人次，佔離港居民人次的88%，高於2018年的79%；經此途徑出行的人次增幅達43%。2018至2025年間，本港居民的境外開支增長10%（以實質計）至1,911億港元，訪港旅客消費則下跌44%至1,975億港元；業界估計北上消費潮持續。

港消費結構變 貨品開支疲弱

還有消費結構已明顯轉變，食品及消費品等貨品相關的實質消費下跌25%，而服務消費則上升6%，令服務消費在本地市場內消費開支中的比重，由2018年約58%升至2025年的67%。換言之，本地市場內的消費開支跌幅集中於貨品方面，服務消費則有所增長。貨品消費開支的疲弱，尤其可見於零售業的市況。2025年的整體零售業銷貨額，較2018年的高峰低22%，其中與訪港旅客需求關係較密切的非必需商品類別，跌幅最為顯著，例如百貨公司的銷售額下跌43%，珠寶首飾與鐘錶下跌39%，衣物與鞋類亦下跌32%。相較之下，與本地日常需求相關的類別則保持平穩，超級市場的銷售額僅下跌5%。

馬鞍山WE GO MALL 申重建住宅

這種結構轉變，亦促使地產市場出現變化，市場有不少商轉住的個案，九龍灣商廈啟匯提出，由現時的商廈重建成2幢分層住宅；九龍灣國際展貿中心重建，計劃重建成4幢綜合住宅、1幢商廈另1幢混合大樓。最新當然是富豪 （00078） 與百利保 （00617） 開業僅8年的馬鞍山WE GO MALL，發展商向城規會申請改劃成為住宅並進行重建，將會重建26層高住宅大廈，提供539伙。

WE GO MALL現為一幢5層高商場，在2018年落成，地盤面積約5.3萬平方呎，現時「商業」規劃用途，申請改劃成為「住宅（甲類）13」用途，以容許作分層住宅、商舖及社福設施，地積比率定為6.77倍，擬建總樓面37.1萬平方呎，當中7成樓面作住宅用途，其餘則作商場及兒童照理中心等社福設施。

申請人在文件中提及，全港及地區層面的購物模式已發生重大變化。電子購物的普及與跨境購物活動的增加，導致實體零售樓面面積的需求下降，指購物習慣結構性轉變已大幅影響WE GO MALL的營運。WE GO MALL的零售樓面出租率由2023至2026年期間，由約81%下降至75%，似乎正呼應立法會文件所提香港的結構性變化。

據資料顯示，WE GO MALL前身為保泰街商業地，由百利保等在2013年以逾6.6億元投得，每平方呎樓面地價約4,027元，當時集團透露斥資7億至8億元發展具有特色的商場項目，以吸引外區客，當年預計連地價總投資額約15億元。