人口增長高峰支持樓市 [香港經濟日報] 2026年7月29日

《經濟日報》網站報道，花旗將香港今年住宅樓價按年升8%的預測，上調至12%，並預測明年住宅樓價升6%，其中一個因素是人口增長及升級。趨勢預測增長最多的年份，應該是2026至2031年。

相關報道提到，花旗指，住宅市場在創紀錄的今年上半年後進入鞏固期，在7月下半月兩大新盤推售前，7月上半月一手成交量按月跌60%，二手登記按月減少33%，該行認為這是周期性因素所致，因素包括：新盤推售放緩；股市調整；買家觀望中國境外投資管制執行層面明朗化，這可能需要一、兩個月時間趨於穩定；議價空間收窄；季節性因素。

花旗認為，住宅樓價盡管近期有鞏固，惟受結構因素支持，包括：一、供應有限，2026/27年預測每年落成量為1.5萬至1.6萬個單位，2022至26財年平均每年土地供應為1.54萬個單位，可售單位數量創4年新低，總庫存創2年新低。二、未受影響的需求（人口增長與人口結構升級）。

21至46年料增78萬人 需30萬伙

人口增長的變化，暫時最新預測要追溯至2023年10月統計處發表「2022年至2046年香港人口推算」，報告提到以2021年年中人口為基準，編製新一套涵蓋2022至2046年的人口推算。根據人口推算的結果（見表），2046年年中人口達819萬，較2021年年中人口多78萬。平均每年增長0.4%。在整個推算期內，人口自然減少（即死亡減出生）為75萬，而人口淨移入（即流入減流出）則為152萬。附表顯示增長量最多的應該是2026至2031年的5年，約有22萬人。

如果以新增78萬人計算，香港公私營住宅平均每戶人數約2.6人，大概有30萬個住宅單位需求。

報告提到，政府近年推出多項招攬人才和輸入勞工計劃，將為未來20多年的人口增長提供重要動力。在整個推算期內，人口淨移入將包括89萬名單程證持有人、51萬名透過各項計劃移入的香港非永久性居民，以及24萬名外籍家庭傭工。

又如果以這批增長人口動力推算，89萬單程證和51萬移入計劃共140萬人口，同樣以2.6人居於1個單位，那公私營住宅需求就要54萬伙。

65歲或以上估274萬人 增近倍

當然，未來人口預期持續高齡化是大趨勢，65歲或以上長者的人口推算由2021年的145萬（佔總人口的20.5%）增加接近1倍至2046年的274萬（36%）。長者人口在未來25年（2021至2046年）將上升約129萬。年齡中位數的上升也可反映人口高齡化的趨勢，推算年齡中位數將會由2021年的47.3歲上升至2046年的55.5歲。

至於統計處最新人口資料，2025年年底香港人口的臨時數字為751萬。與2024年年底人口750萬比較，增加10,200人，升幅為0.1%，最新數字將於8月18日公布。