人口增長變化影響樓價 [香港經濟日報] 2026-03-02

人口增長是影響樓價走勢的基本因素之一，政府早前公布，2025年年底本港人口751.08萬人，按年增加約1萬多人口，呼應着去年住宅市場的搶租潮，以及樓價見底回升。

政府統計處公布，2025年底臨時數字為約751萬人，比2024年底人口增加10,200人，升幅為0.1%，跟2023年高峰期的752.79萬人相比，只是相差不夠2萬人。

如果對比同期的私人房屋總存量，可以見到在2013年之前大致維持在每6.4人口對一間私樓，隨着之後建屋量增加，數字一路下滑，在2021年跌穿每6個人對一個私樓單位。

至於最新2025年數據，由於私樓總存量尚未公布，但考慮到去年私樓落成量維持逾1.8萬伙，即使扣除零星舊樓拆卸量，相信總存量仍然有機會逼近131萬個私樓單位，相對751.08萬人口，大約每5.7人口對一間私樓。

人均住戶人數降 衍生住屋需求

雖然人口對房屋比率持續降低，但為何樓價、租金仍然上升？原因之一是人均住戶人數同樣降低，當每個單位居住的平均人數減少，即使人口未有明顯增加，同樣能夠衍生大量需求。

特別是近年新增的移入人口，相信不少屬於留學生或者專才，共住一個單位的人數有可能比一般家庭為低，衍生的新增需求大於新增房屋供應量，便會成為推動租金及樓價的動力。

在總人口數目之外，另一個組值得注意是「常住人口」數據，近年回升的主要是「流動人口」。

按照最新統計2025年，常住人口只有724.24萬人，按年回升2.25萬人，但跟2019年高峰期736.5萬人，仍然低12.26萬人，若果以平均每2.7人居住一個單位，便相當減少4.5萬個單位的需求，亦是近年樓價回軟的原因之一。

今年料迎回流潮 樓價添動力

至於常住人口的回升，除了近年政府加大力度輸入人才，截至2025年12月底，已有逾26萬人才來港工作和發展，累計有超過24萬名獲批申請人的受養人抵港。

近期瑞銀亦提及「移民回流」的問題，該行指出，移民回流所帶來的潛在利多因素，是該行預測未來兩年住宅樓價上升10%以上的關鍵。該行認為隨英國收緊永久居留的語文能力和收入要求，預計今年將迎來一波回流潮。假設2021年移民群體中有30%回流，料2027年帶來約1.39萬套新增需求，相當於主要住房供應90%及總供應26%。

在二手市場方面，暫時卻未算有太多「回流客」消息，上個月初鰂魚涌康怡花園則錄得一宗E座低層的3房租賃，據指新租客為「回流客」以2.25萬元租用；而去年12月底則有另一宗屯門兆康苑獲回流港人以自由市場價335萬元購入，買家移民前亦住在同一屋苑。