二手樓市 要睇實呢個數據 [香港經濟日報] 2022-05-24

答案是10大屋苑成交量！

近幾年樓價表現，多為1成之間的漲跌幅，其間出現3次高位，若以中原指數CCL計算：

2018年8月12日，188.64點；2019年6月30日，190.48點，較2018年高位高出1%；2021年8月8日，191.34點，較2019年高位高出0.5%。

每次樓價都稍稍高於上一次的頂位便回落，大概在1成左右的窄幅上落，這一輪第5波疫情，由去年8月高位計算，樓價跌至今年3月低位的177.34點，跌幅大約有7.3%，然後反覆回升，至上周五（20日）最新指數，為上周日（15日）的181.84點，其實已回升約2.5%，如果這次回升又是較上次高位多一點點，指數目標為191.34點，現水平只有5.2%的上升空間。

其實差餉物業估價署的數字亦有類似的情況，2018年7月，樓價指數達歷史新高的394.8點後回落，跌至2018年12月的359.4點，調整期歷時5個月，回落幅度約為9%。2019年5月，樓價指數破歷史新高的396.9點後回落，跌至2020年2月的373.4點，調整期歷時5個月，回落幅度約為6%。今次回落，由去年9月樓價指數398.1點開始回軟，其後跌至最新今年3月數字為381.3點，跌幅4.2%。

周六日10大屋苑 中原錄11成交

換個角度看，如果現時放盤叫價高出市價、成交價10%以上，現時市場可能不少放盤的叫價水平已高過去年的歷史高價，對準買家來說，會不會變得較為審慎，因為還價可能已經是今年新高價，又或貼近歷史新高價，可能是導致二手成交趨緩的其中一個原因。

資料顯示，周六、日10大屋苑表現，中原地產錄11宗成交，按周下跌21.4%，已連續10周企穩雙位數水平，惟本周零成交屋苑增至5個。美聯物業錄14宗成交，按周升約7.7%；利嘉閣地產錄9宗，按周跌31%；香港置業錄10宗，按周增加25%（4大代理10大屋苑各有差別），個別代理統計的二手成交量跌幅相當明顯。附圖顯示，最近數周已有兩次成交量跌至11宗，如果翻看去年至今的跌市期，10大屋苑成交量如果跌至單位數，樓價有機會隨成交量收縮而出現回落。

當然市場對樓市表現各有觀察，有認為近期股票投資氣氛欠佳，而且恒指持續下調，對入市有影響；又或者加息的預期，讓買家入場變審慎；又或是失業率急升及經濟表現回落，入市信心打了折扣；當然還有市場普遍認同的，大批新盤開售及部署出擊，都會讓喜好買新樓的港人轉移視綫留意或等待新盤；甚至有意見認為，新居屋完成申請，等待抽籤期，亦會凍結一部分的購買力，總之，每一個原因都可能為市場氣氛帶來一點影響或變化，使二手市場近數星期稍稍回軟。本周續有新盤開售暫時凍結購買力，銷售完成後會否重投二手市場，下星期的主要二手屋苑成交變化，值得留意。