中細價樓需求勁 樓價具承托力 [星島日報] 2023-05-31

美國債務上限問題懸而未決，拖累港股表現，見今年新低，亦影響市場氣氛。與此同時，隨着近期二手樓市交投略見下滑，成交價同步回軟，市場開始又出現樓市「向淡」之聲，早前亦有大型外資投行對樓市猛吹淡風，預期全年香港樓價將由升轉跌，倒插收場。

不過，回顧過往多年，在市場剛需及供不應求的情況下，本港樓價着實鮮見大跌；況且近期一手承接力強勁，如新近的大埔大型新盤賣個「滿堂紅」，反映購買力只是短暫由二手轉戰至一手市場，令二手成交回落。故此，整體樓市在首季價量雙雙急彈之後，暫時陷入鞏固屬於正常現象。

說回樓市，近期應市的新盤熱銷，反映以中細價為「主打」的項目相當渴市。據筆者所見，雖則在發展商「求量不求價」的策略，以及加息陰霾影響下，二手樓市輾轉陷入整固，但其實只要業主肯減價放售物業，往往瞬即獲市場承接，反映港樓市底不俗，最近二手樓市交投不多只因「傾唔啱價」，而非購買力乾涸。

個人預期， 5月一手將錄約1200宗交投，按月升約2成，在一手推盤浪接浪下，相信6月份交投將維持高水平，料可達2000宗；至於二手交投則持續受一手搶客所影響，料成交量續徘徊低位，5月或將錄約3000宗成交，拖累樓價略見回軟，令5月份樓價下調約1%。

展望後市，相信中細價樓勢繼續成為樓市「風向儀」，除了可見於最近相關新盤的強勁銷情外，就數據層面而言，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，綜觀今年截至5月18日，新盤售出約5221個新盤單位，若以間隔劃分，銷售量以兩房單位最多，售出約2275伙（佔約43.6%）；其次為一房單位，則售出約1712伙（佔約32.8%）；至於開放式單位則約285伙（佔約5.5%），三者（即2房或以下單位）合計佔比高近82%。

此外，資料顯示，本年截至5月23日的二手住宅註冊量共錄近1.9萬宗，當中1000萬元或以下錄近1.63萬宗，佔近86%；比率較前兩年錄得的83.1%為高，並創近3年高位，足見中細價物業對二手樓市的「主導」地位。

以上數據充分反映市場對中小型單位的高度渴求，以及樓價持續整固，正為市場「積壓」換樓及上升的購買力。一旦新盤向隅客漸漸回流二手市場，投資市場氣氛改善，又或者出現其他利好樓市的消息，屆時樓市交投有望重拾升軌，樓價則擺脫現時膠着的狀態，再現上升的動力。